ここからは、借り換え前の具体的なチェックポイントを時系列で説明します。

まず、借り換えを検討する第一歩として、金融機関から送られてくるローンの返済予定表を見てください。その中で、先ほど説明した3つの条件はクリアしているでしょうか？

もし、3つの条件をクリアしていたら、いよいよ次のステップです。
また、仮に3つの条件をクリアしていなくても、諦めるのはまだ早いです。実際に借り換えのメリットがあるかないかを、自分でシミュレーションしたり、金融機関の窓口で相談したりするなど、よく確認してみてください。

では、「3つの条件」をクリアしていたら、次に何をチェックすればよいのでしょうか？
ここで知っておいて欲しいのは、借り換えをするときに、ローンの担保となる不動産（建物、土地）が査定されるということです。これは、借り換え限度額が担保の査定額（評価額）によって決ることがあるのでよく注意しましょう。（一般的には、借り換え限度額＜担保評価額）

たとえば、バブル期に購入したマイホーム物件では、担保価値が大きく下がっていることが多く、そのような場合、借りたい金額よりも担保価値の方が低いことがあります。これを「担保割れ」といいます。

この「担保割れ」については、金融機関によって対応が異なるのでよく注意しましょう。実際、担保割れであっても、借り換えられるところと借り換えられないところがあるので、自分が借りたい金融機関はどうなのかを十分確認するようにしてください。

「3つの条件」と「担保となる不動産」をチェックし、借り換えが可能だと分かったら、次は借り換えのメリットのカギとなる「金利」をチェックしましょう。この金利については、金利水準と金利期間、また固定金利にするか変動金利にするか、よく考えてください。

たとえば、これから子供の教育費がかかる場合には、返済額が明確な長期の固定金利が安心ですし、DINKSなどで家計に余裕のある場合には、短期の固定金利や変動金利を選ぶことも可能でしょう。

金利は、借り換えのメリットのカギとなるので、自分のライフプランと照らし合わせて、よく検討した上で選ぶようにして下さい。

借り換えは、今まで借りていたローンを一括で返済し、新たにローンを組むという仕組みになっています。そのため、新規借入と同様に、諸費用やサービスについてもよくチェックするようにしましょう。

借り換え時の諸費用には、印紙代、登記費用、保証料、ローン手数料、全額繰上返済手数料などがあります。これらの金額は、借入金額や返済方法によって異なってきます。

たとえば、2,000万円を固定金利が年3％、返済期間20年、元利均等払いで借り換えたときには、諸費用の総額がおよそ50万円必要となります。そのなかでも、保証料は、借入金額が大きいほど、また返済期間が長いほど高くなるので注意が必要です。

実際、このケースでは、金融機関が保証会社を利用する場合、保証料がおよそ30万円なのに対して、保証会社を利用しない場合、保証料は0円になります。もし保証料分の支出を抑えることができれば、貯蓄に回すことや、繰上げ返済に回すことができるので、保証料は大きなチェックポイントといえます。

なお、借り換え前のローンにおいて、保証料を一括前払い方式で支払っている場合、借り換え時に保証料が返戻されてくることもあります。これについては、金額が大きいこともあるので、ちょっと頭に入れておいてください（上記の諸費用総額50万円には保証料の返戻分は含まず）。

また、借り換え後においても、繰上返済手数料、金利切替手数料、条件変更手数料、証明書発行手数料などが必要になる場合があります。その中でも、資金的に余裕ができたときに行う繰上げ返済では、金融機関によって、繰上返済手数料が「かかる」ところと「かからない」ところがあるので注意が必要です。

それ以外には、借り換えに利用する住宅ローンによって、提供されるサービス（自動繰上返済、ATM手数料割引、金利優遇…）にも特色があるのでチェックしてみましょう。

以上、借り換えについて説明してきましたがいかがでしたでしょうか？
借り換えには、2つの方法、3つの条件、担保面での制約、金利の選択、諸費用の認識、借り換え後の手数料など、さまざまなポイントがあります。ですので、事前にしっかりとこれらについてチェックしましょう。

最後に、現在の住宅ローンの金利は、やや上昇の兆しを見せていますが、過去の金利と比べれば、なお低い水準にあるのは確かだと思います。このため、この機会に、住宅ローンの「借り換え」を検討してみる価値は十分にあるのではないでしょうか？

2007年5月24日