投資信託

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制作:2015年5月

J-REITの利回りに、為替取引によるプレミアムの上乗せを期待!「通貨選択型Jリート・ファンド(毎月分配型)」
  • <毎週更新>人気のREITファンドをご紹介!!
【特集】運用会社に聞いた、通貨選択型Jリート・ファンドは「これから買っても、大丈夫?」

「これから買っても、まだ大丈夫?」
「分配金は今後減ったりしないの?」
「運用のプロは何を毎日チェックしているの?」

そんな、きっとみなさまが「今、聞きたい!」、一度は「聞いてみたい!」と思っていたことを運用会社に直接インタビューしてきました!
ぜひ運用会社担当者の生の声を参考にしてみてください!

「ずばり、今の運用状況は?」

2015年に入ってから、不動産価格の先高感からJ-REITの増資による資金調達や物件取得が活発化しており、J-REIT市場は需給軟化の影響を受け調整局面にあります。ただし、J-REITの増資は一口当たり配当金を維持・向上させるケースが多く、中長期的には需給改善も伴い、市場は堅調に推移することが期待されます。当ファンドは、オフィスビル市況の回復の恩恵や新規物件取得が期待できるケネディクス・オフィス投資法人やいちご不動産投資法人などを、東証REIT指数の時価総額構成比よりも高めに組み入れた状態で運用しています(2015年3月末時点)。

また、米ドルコース、豪ドルコース、ブラジルレアルコースについては、保有する円建て資産に対して、円売り各外貨買いのポジションを構築しています。

「現状、分配金180円(米ドルコース)、分配金180円(豪ドルコース)、分配金150円(ブラジルレアルコース)
(2015年4月20日時点 1万口当たり税引前)分配金金額はどのように決まりますか?」

当ファンドの分配対象額の範囲は、経費控除後の繰越分を含めた配当等収益および売買益(評価益を含みます。)等の全額としています。分配金額は原則として安定した収益分配を継続的に行うことを目指し、配当等収益の水準、基準価額の水準および市況動向等を勘案し、委託会社が決定します。ただし、分配対象額が少額の場合には、分配を行わないことがあります。収益分配に充てなかった利益については、運用の基本方針に基づいて運用を行います。

  • 「原則として、安定した収益分配を継続的に行うことを目指す」方針としていますが、これは、運用による収益が安定したものになることや基準価額が安定的に推移すること等を示唆するものではありません。また、基準価額の水準、運用の状況等によっては安定分配とならない場合があることにご留意ください。
  • 将来の収益分配金の支払いおよびその金額について示唆、保証するものではありません。
  • 分配金は増減したり支払われない場合があります。

「これから通貨選択型Jリート・ファンドはどうなりますか?将来的な見通しを教えてください!」

J-REIT市場は、短期的には長期金利の変動などを受け値動きが荒い場面も想定されますが、中長期的には相対的な配当利回りの高さや、不動産市況の改善、物件取得による配当金増加期待、日銀のJ-REIT買入による需給面での下支えなどを背景に、底堅い展開を予想します。

不動産ファンダメンタルズ※に目を向けると、目先は新規大型ビルの竣工により一時的に市況改善ペースが鈍化する可能性はあるものの、その後は企業業績の回復を受けた新規需要の増加により、空室率の低下傾向が継続すると予想されます。空室率の低下は賃料上昇を促し、J-REIT保有物件の収入増加につながることが期待できます。

また、2014年の訪日外国人客数は過去最高となる1,341万人に達するなど、今後ますますホテルの需要拡大・売上増加が見込まれます。そのため当ファンドでは、ホテル系REITへの投資を積極的に行っています。

当ファンドは通貨選択型のファンドであるため、J-REITの運用以外にも、対象通貨の上昇・下落が基準価額の変動要因となりますのでご留意ください。

  • 物件の賃料・空室率や不動産価格などのことを指します。

ここだから教える!運用会社の担当者が日々チェックしている参考指標教えてください。

不動産ファンダメンタルズを把握するうえで重要なのは、やはりオフィスビルの空室率と賃料に関するデータだと考えています。2015年3月の都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)オフィスビルの空室率は5.3%と、過去5年間で最も低い水準となっています。空室率の低下は賃料上昇を促し、J-REIT保有物件の収入増加につながることが期待できます。一般的に、空室率が5%よりも低下すると賃料上昇に弾みがつくとされていますので、今後の推移にご注目ください。

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「分配金について」

投資信託の収益分配金に関する説明・通貨選択型投資信託に投資する際の収益/損失に関するご説明

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