投資信託

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制作:2014年11月/更新:2016年10月

【特集】運用会社に聞いた、オーナーズ・インカムは「これから買っても、大丈夫?」

「今の運用状況は?」
「運用のプロは何を毎日チェックしているの?」

そんな、きっとみなさまが「今、聞きたい!」、一度は「聞いてみたい!」と思っていたことを運用会社に直接インタビューしてきました!
ぜひ運用会社担当者の生の声を参考にしてみてください!

「今の運用状況は?」

J-REIT市場は、2016年1月の日銀によるマイナス金利導入以降、マイナス金利効果の実物不動産市場への波及に対する期待感などから一時年初来高値を更新するなど高値圏で推移していましたが、4月末に日銀の追加利下げが見送られたのを契機に、マクロ経済の伸び悩みや円高進行を受けた企業業績への懸念を受け下落に転じました。その後、6月下旬の英国のEU離脱を決めた国民投票結果を受けパニック的に下落しましたが、その後の世界的な金融市場の落ち着きを受けて底打ちし東証REIT指数で1,800台半ばまで買い直されました。足元は、日銀の金融政策の不透明感や米国の追加利上げ観測が燻っていることによりやや軟調気味に推移しています。

とはいいながらも、J-REITに対する投資家の利回りに対するニーズは根強く、高配当株式などとともに利回りの高い資産への関心は引き続き強い状況にあります。さらに、国内株式との値動きを比べてみると、安定した配当の享受とそのディフェンシブ性から下落局面で株式との相関性が低くなっているため、日銀のマイナス金利導入後、株式市場が低迷する中でも上昇しています(東証REIT指数で1月28日引値比+8.2%(2016年9月末現在))。

「これからのDIAM J-REITオープン(毎月決算コース)(愛称:オーナーズ・インカム)の将来的な見通しを教えてください!」

中期的には、マイナス金利の長期化が予想されるこの運用環境下で、相対的に利回りの高いJ-REITの魅力は大きく、個人投資家から機関投資家まで幅広い層のJ-REITへの投資意欲が継続し、当ファンドも底堅い展開が続くとみています。しかしながら、短期的には、米国の追加利上げ観測などを受けた世界的な長期金利の上昇や日銀の金融緩和策の修正による不透明感が相場の頭を抑え、軟調な場面も予想されます。また、良好な資金調達環境を背景に物流施設やオフィスのスペース供給増加を受けて賃料への警戒感が一部で出ていること、公募増資やIPOなど資本調達増加で需給への懸念も出ていることから、足元では割高な銘柄を中心に需給的に下押し圧力がかかりやすい状況にあります。そうした懸念を晴らすような需要増加には、財政政策や成長戦略を含めた金融政策に依存しすぎない経済刺激策をベースにしたマクロ経済の改善が求められており、中期的にJ-REIT市場が上昇するためにも不可欠と思われます。

このような環境下で、当ファンドは、相対的に割高な銘柄を回避し、割安感が強く物件取得パイプラインのしっかりした外部成長力の高い銘柄を中心に組入れることで、相対的な超過収益を追求していく方針です。

「よくファンドにはリスクがあるっていうけど、何に気を付ければ良いの?」

当ファンドの主なリスクとしては「J-REITの価格変動リスク」「金利リスク」「信用リスク」「流動性リスク」等々が挙げられますが、今後特に気を付けていきたいリスクは、「金利リスク」と「政策変更リスク」です。

2012年以降、日銀の大胆な金融緩和政策によってもたらされた超低金利とJ-REITを買い入れる量的緩和による直接的な需給インパクトにより、これまでJ-REITが選好され、かつ上昇が支えられています。仮に、急激な金利上昇やJ-REIT買い入れ額の減額等の変更があった場合には、反動も予想されます。また同時に、日銀が金融緩和を強化したのに対しJ-REIT市場への外国人投資家の進出が加速した経緯もあり、そうした外国人投資家の投資行動によって長期金利動向やクレジット市場動向等、グローバルな金融情勢の変化への感応度もこれまで以上に高まることが予想されることから、海外市場が大きく変動する場合に値動きが大きくなるようなボラティリティの高まりにも注意する必要があります。

「ここだから教える!運用会社の担当者が日々チェックしている参考指標を教えてください。」

市場の割安・割高を判断する上で、現在の各REITの価格が1口当たりの純資産価値(Net Asset Value)に対して、どの程度プレミアムがついているかをチェックしています。この指標はNAVとも略され、株におけるPBR(株価純資産倍率)と似た指標です。REITが持つ資産というのはほとんどが現金と不動産となります。その不動産の時価から考えるREITの価値を示すのがNAVです。

このNAVの計算は、簿価価値とは異なり将来の予測データをもとに算出するので、アナリスト毎に算出結果がかなり異なります。当社では、賃料他、財務データに基づいた精緻な分析により、他社と差別化された特徴的な運用の実現を目指しています。

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DIAM J-REITオープン(毎月決算コース)(愛称:オーナーズ・インカム)

【ご注意事項】

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  • 当ファンドは、実質的にREIT等の値動きのある有価証券に投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は変動します。このため、購入金額について元本保証及び利回り保証のいずれもありません。
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  • 分配額はあくまでも過去の実績であり、今後の継続的な分配金の支払いや運用成果を約束するものではありません。将来、分配額が変更されたり、決算が行われても分配が行われない場合もあります。

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投資信託の収益分配金に関する説明・通貨選択型投資信託に投資する際の収益/損失に関するご説明〔PDF〕

関連情報

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