投資信託

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制作:2016年3月

【特集】運用会社に聞いた、欧州不動産戦略ファンド(OH!シャンゼリゼ)は「これから買っても、大丈夫?」

「これから買っても、まだ大丈夫?」
「分配金は今後減ったりしないの?」
「運用のプロは何を毎日チェックしているの?」

そんな、きっとみなさまが「今、聞きたい!」、一度は「聞いてみたい!」と思っていたことを運用会社に直接インタビューしてきました!
ぜひ運用会社担当者の生の声を参考にしてみてください!

「今の運用状況は?」

年初来、原油価格の急落や中国景気の減速懸念などを背景に世界の株式市場にリスク回避姿勢が広がり、欧州不動産関連証券も下落しています。しかし、欧州株式市場と比べると、比較的安定した収益特性を持つ欧州不動産関連証券の値下がり率は限定的でした。

欧州の不動産ファンダメンタルズ(物件の賃料・空室率・不動産価格など)については、2016年に入り大きく変化したことはなく、セクターや地域により改善度合いはまちまちながら、総じて改善傾向にあると言えます。多くの不動産関連証券は、海外投資家からの強い投資需要などを要因とする優良不動産の価格上昇や良好な資金調達環境などの恩恵を受けることが期待されます。当ファンドでは、特に投資需要が旺盛なロンドン中心部にオフィス物件を保有する銘柄や賃料の底堅い上昇が期待される競争力の高いショッピングセンターを欧州広域に保有する銘柄、不動産需給バランスが良好なドイツの住宅を保有する銘柄などに注目して投資を行っています。

「これからの欧州不動産戦略ファンド(年1回決算型/3ヵ月決算型)(愛称:OH!シャンゼリゼ)、の将来的な見通しを教えてください!」

短期的には世界の株式市場に連動して値動きの荒い展開となる可能性は否定できませんが、中期的には欧州中央銀行(ECB)による金融緩和策、不動産ファンダメンタルズの改善、不動産市場に対する投資資金の流入継続などの好材料に注目が戻る展開を予想します。

足もとの欧州オフィスの賃料動向を見ると、ロンドン中心部やダブリンが強い賃料上昇を見せ、スペイン・ドイツ・北欧の一部都市でも賃料の堅調な成長が見られます。また、欧州商業用不動産の売買取引額を見ると、2015年は海外投資家からの強い需要等を背景に世界金融危機前の高い水準を超えるなど良好な環境が続いています。

「よくファンドにはリスクがあるっていうけど、何に気を付ければ良いの?」

大陸欧州各国のマクロ経済の状況はまちまちであり、ECBの金融緩和を下支えに緩やかに回復する見通しを描いていますが、一部の国で改善が遅れるリスクについては注意が必要です。英国については堅調な経済拡大が続きロンドン中心部のオフィスを中心に不動産市況も改善していますが、改善度合いの鈍化が嫌気される展開や、EU離脱の国民投票をめぐる不透明感の高まりには注意が必要です。

ここだから教える!運用会社の担当者が日々チェックしている参考指標を教えてください。

欧州の不動産投資信託証券市場および不動産関連株式市場をモニターする際には、FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数(欧州の不動産関連証券市場の代表的な指数)の他、欧州の通常の株式指数等をモニターしています。金融政策の動向やマクロ経済動向も勿論重要です。

不動産ファンダメンタルズを把握する上では、上記で触れたとおり、欧州不動産の賃料動向と売買取引額に注目しています。パリのオフィス賃料は足もと横ばい程度で推移していますが、改善の兆しが見え始めており、上昇に転じるタイミングに注目しています。欧州不動産市場の売買取引額は海外投資家が牽引して増加していることから、売買取引額とともに海外投資家比率の動向にも注目しています。

欧州不動産戦略ファンド(OH!シャンゼリゼ)

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投資信託の収益分配金に関する説明・通貨選択型投資信託に投資する際の収益/損失に関するご説明〔PDF〕

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