投資信託

投資信託には元本割れとなるリスクなどがあります。 詳しくはこちらをご確認ください。

制作:2015年2月

ダイワJ-REITオープン
【特集】運用会社に聞きたいダイワJ-REITオープン

「これからアベノミクス、日本経済はどうなるの?」
「運用のプロは何を毎日チェックしているの?」

そんな、きっとみなさまが「今、聞きたい!」、一度は「聞いてみたい!」と思っていたことを運用会社に直接インタビューしてきました!
ぜひ運用会社担当者の生の声を参考にしてみてください!

「これからのアベノミクス、日本経済の展望はどうですか?」

国内経済については、引き続き景気回復傾向が続く見通しです。景気回復を下支えする好材料としては、良好な雇用情勢が維持される中で実質賃金の回復が期待できること、堅調な消費、設備投資の持ち直しや、原油をはじめとする国際商品市況の下落により輸入金額が抑制され純輸出にプラス寄与することなどがあげられます。政治・政策面における今後の注目点は、国家戦略特区改正法案などのアベノミクス関連法案が、審議・成立するタイミングやそのスピード感です。成立が遅れる場合には、株式市場で第三の矢の失速懸念や、安倍首相の経済最優先路線への疑念が強まり、国内経済にも影響を及ぼすリスクがあると考えられます。

「ずばり今の運用状況は?また将来的な見通しはどうですか?」

「ダイワJ-REITオープン」はJ-REIT市場全体の動きを捉えるパッシブ運用のファンドであり、J-REITに投資し東証REIT指数(配当込み)に連動した投資成果を目指しています。
2014年12月末現在の基準価額は10,960円、純資産総額は約206億円となっています。
運用成績につきましては、分配金再投資基準価額ベースで、6月月間の騰落率が+19.9%、年初来の騰落率が+28.2%、2003年11月のファンド設定来では+153.4%となっております。

今後の投資環境については、現在、新規大型ビルの供給が減少し、東京都心5区のオフィス・ビル空室率の低下基調が定着しつつあり、オフィス賃料も回復傾向が続いていることなど、ファンダメンタルズの改善が続いています。マーケット賃料の改善に伴いJ-REITの保有物件の既存賃料が上昇することでJ-REIT自体の分配金の増額見通しが強まれば、J-REIT市場の更なる上昇が期待されます。

また、2014年10月に行われた日銀の追加金融緩和を受けて長期金利の低下傾向が続き、当面低位水準で推移することが見込まれること、日銀がJ-REIT買入額を増額したことによる市場の下支えが続くことなどが好材料となっています。
さらに、NISA(少額投資非課税制度)を通じたJ-REIT市場への資金流入や、GPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)が、将来的にJ-REITへの投資を開始した場合の資金流入への期待も、市場を押し上げる要因となります。

一方、今後の懸念材料としては、都心部を中心に不動産取引価格が上昇してきているため、物件取得数が減少し成長スピードが鈍ることや、高い収益性を維持する取引が難しくなることなどが挙げられます。また、米国の量的金融緩和終了に伴い米国長期金利が上昇した場合や、日銀が金融緩和を終了した場合に、国内長期金利が上昇し、相対的利回りの低下により投資妙味が低下するリスクがあります。
ただし、現状では上記のような懸念は小さく、J-REIT市場は継続して堅調に推移することが想定されます。

都心5区のオフィス賃料・空室率と東証REIT指数(配当なし)の推移
  • 対象地区は都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)。
  • 調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルおよび丸の内・大手町地区などの一部エリアでデータが公表されていない貸事務所ビルは、調査対象に含まれておりません。
  • (出所)Bloomberg、三鬼商事
国内主要資産の利回り(実績値)の推移
  • 利回り差=東証REIT指数配当利回り−国際(残存10年程度)利回り。
  • 上記資産は異なるリスク特性を持つものであり、利回りの比較はあくまでご参考です。
  • 税金等諸費用は考慮しておりません。
  • (出所)Bloomberg、トムソン・ロイター データストリーム

「よくファンドにはリスクがあるっていうけど、何に気を付ければ良いの?」

当ファンドは、値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、投資元本が保証されているものではなく、これを割込むことがあります。信託財産に生じた利益および損失は、すべて投資者に帰属します。投資信託は預貯金とは異なります。

当ファンドの基準価額の主な変動要因は、リートの価格変動(価格変動リスク・信用リスク)です。リートの価格は不動産市況の変動、リートの収益や財務内容の変動、リートに関する法制度の変更等の影響を受けます。組入れリートの市場価格が下落した場合、基準価格が下落する要因となり、投資元本を割込むことがあります。

  • 基準価格の変動要因は、上記に限定されるものではありません。

「ここだから教える!運用会社の担当者が日々チェックしている参考指標を教えてください。」

J-REIT市場リサーチにおいて着目している指標の1つとして、配当利回り(分配金利回り)があげられます。単に利回りが高いというだけでなく、財務体質や、高い配当を出すために保有物件や不動産ポートフォリオ全体の質を犠牲にしていないかという観点でもリサーチを行ないます。

また、REIT市場の値動きのチェックに加えて、当ファンドは東証REIT指数に連動する投資成果をめざすことを目的としていることから、ポートフォリオと東証REIT指数との乖離(トラッキング・エラー)等を日々モニターしています。

ファンドのリスク・手数料/費用等はこちら
  • 基準価額の計算において、運用管理費用(信託報酬)は控除しています(ファンドの費用についてはこちらをご覧ください)。
  • 「分配金再投資基準価額」は、分配金(税引前)を分配時にファンドへ再投資したものとみなして計算しています。
  • 期間別騰落率の各計算期間は、2014年12月末から過去に遡った期間とし、ファンドの「分配金再投資基準価額」を用いた騰落率を表しています。
  • 当ファンドは東証REIT指数(配当込み)をベンチマークとしておりますが、同指数を上回る運用成果を保証するものではありません。
  • 東証REIT指数は株式会社東京証券取引所が算出・公表などの権利を有する指数です。
  • 当資料で使用しているTOPIXは、株式会社東京証券取引所が算出・公表などの権利を有する指数です。
  • 実際のファンドでは、課税条件によって投資者ごとの騰落率は異なります。また、換金時の費用・税金等は考慮していません。
  • 2015年1月19日時点での投資判断を示したものであり、将来の市況環境の変動等を保証するものではありません。
  • 投資判断に際しては、必ず目論見書(目論見書補完書面を含みます)をご確認ください。
  • 本稿は提供会社の提供情報を参考に制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • 投資される際は、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • 上記資料は各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。
  • 上記資料を使用し編集した場合、その責任は編集当事者が負うものとします。

定期分配型投資信託、通貨選択型投資信託に投資する際には、こちらを必ずご確認ください。

投資信託の収益分配金に関する説明・通貨選択型投資信託に投資する際の収益/損失に関するご説明〔PDF〕

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