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不安定なマーケット環境ながら、毎月購入件数ランキングの上位に顔を出すほどに根強い人気を誇るのが世界のREIT（不動産投資信託）で運用する『ラサール・グローバルREITファンド』です。
人気の理由や運用の状況、今後のREIT市場の展望などを、このファンドの設定・運用を行っている日興アセットマネジメント社のデータを使いながら解説します。
投資信託は、価格の変動等により損失が生じるおそれがあります。またお申し込み・保有・解約に当たっては所定の費用がかかります。 なお、個別商品にかかるリスクや各種手数料については、必ず各商品の詳細ページまたは目論見書（目論見書補完書面を含みます）にてご確認ください。
目論見書（目論見書補完書面を含みます）は、インターネットバンキング（新生パワーダイレクト）にてご確認いただけます。
ファンドに組入れているREITの予想配当利回りが上昇（ 人気の理由(1) ）
2008年度のREIT市場は大きく値下がりしましたが、REITの収益源となっている賃料収入は景気後退期でも落ち込みにくいとされており、REIT価格の下落の結果、組入れているREITの予想配当利回り（年換算）も相対的に高くなっています。
大きく下落した世界のREIT指数（2009年5月3週末まで）
（2004年7月第四週末を100として指数化）
（グローバルREIT指数は現地通貨ベース）
日興アセットマネジメント作成
相対的に高いファンド組入れREITの利回り（2009年4月末時点）
日興アセットマネジメントのレポートをもとに新生銀行が作成
- ※上記予想配当利回りは、月末時点で組入れている各不動産投信の予想配当利回りを、マザーファンド全体あるいは地域別に不動産投信時価評価額のウェイトで加重平均したものです。
- ※上記はラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ）の調査分析による予想であり、 当ファンド及び組入不動産投信の利回り、運用成果等について何ら約束をするものではありません。
年換算の分配金利回りの高さも人気の理由？（ 人気の理由(2) ）
世界の不動産市況の悪化から、ファンドの基準価額は大幅に下落
（基準価額の推移 2008年10月〜4月末まで）
米国の金融不安の根源が住宅価格の下落であったことに加え、世界的な景気悪化、企業の事業縮小などの影響を受けて不動産市況は大幅に悪化。REITの価格も不安定な動きを強いられました。
そのためこのラサール・グローバルREITファンドの基準価額は、直近6ヵ月間（2008年11月〜2009年4月まで）で、15.46％の下落（分配金込み）となりました。
※分配金込み基準価額は、分配金（税引前）を再投資したものを表示しています。※基準価額は、信託報酬（年率1.575％（税抜1.5％））控除後の値です。※上記は過去の実績であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。
基準価額は冴えないながらも、新生銀行の購入件数ランキング※上位の常連に
※2009年3月〜5月の各月のインターネットバンキング（新生パワーダイレクト）におけるファンド購入件数ランキング
基準価額は冴えない動きが続き一時は購入件数も減少しましたが、このところは徐々に人気が回復。新生銀行のインターネット取引における投信の購入件数ランキングでほぼ毎月のように上位に入るなど、注目が高まっているようです。
そして、5月は1位となりました。
基準価額に対する分配金率の高さが注目されている？
2009年4月実績の年換算利回り※1は20％以上に
2009年3月5日の決算から1万口あたりの分配金額が引き下げられましたが、それでも、たとえば5月の分配金実績80円をもとに計算した年換算の分配金利回りが21.60％を越えるように、基準価額に対する分配金率の高さも人気上昇の理由かもしれません。
ただし、今後も引き続き分配金は引き下げられる可能性がありますので、注意は必要です。
※1 年換算分配金利回り：決算日1回当りの分配金額とその決算日の基準価額から算出した利回り。
（計算式＝1回の分配金を年換算した額÷基準価額×100）、税引前。
- ※これらは過去の実勢に基づくもので、将来の利回りや運用成果等を約束するものではありません。
- ※基準価額が大きく値下がりした場合、投資元金の損失が1年間の分配金受け取り合計額を上回る場合があります。
決算日と分配金の受け取りについて
- ●分配は原則ファンドの決算日である毎月5日（休業日の場合は翌営業日）に行われ、当月決算日の2営業日前午後3時までに取得のお申込み受付が完了していれば、当月の分配金を受け取ることが可能です。また、当月決算日の前営業日に取得のお申込み受付が完了していれば、分配落ち後の基準価額で購入ができます。
- ●分配金は、［分配金受け取りコース］の場合、決算日を含む5営業日目にお客さまのパワーフレックス円普通預金口座に入金されます。［分配金再投資コース］の場合、決算日に自動的に再投資されます（取得単価は決算日基準価額）。
世界のREIT市場の現状
2007年7月以降はサブプライムローン問題による金融不安を背景に、世界的に投資家のリスク許容度が低下し、リスク資産を売却する動きが加速したことから世界株式同様に、REIT市場も大きく下落しました。
2007年以降の世界REITと世界株式の推移
グローバルREIT：S&PグローバルREIT指数（米ドルベース）/世界株式：MSCI ワールド・インデックス（米ドルベース）/米国金融株：S&P金融株指数（米ドルベース）を使用。信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成。
REIT価格下落によって魅力高まる分配金利回り
- ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。
- ※「S&P先進国REIT指数」や信頼できると判断したデータなどをもとに日興アセットマネジメントが作成
一般的にREITは優れた立地条件などを持つ魅力的な物件を保有しており、一般的な水準よりも優位な賃料となる場合があると考えられます。REITの分配金の原資となる賃料収入が概ね堅調に推移する中で、REIT価格の下落により分配金利回りは上昇しています。
不動産市況の悪化が長引くことで、今後、賃料収入の減少の可能性が懸念されますが、REIT各社が長期にわたって安定した賃料を生むと考えられる不動産を投資対象としていることや多数の物件からの賃料が安定的であることを前提とすると、足元の高利回りが注目を集める可能性があると考えられます。
REIT市場の今後を考える
不動産の価格は好景気やカネ余りといわれる時代に高騰するように、世界のREIT市場が回復するには歴史的な落ち込みにあえぐ世界景気の底打ちが必要となりそうです。 今回の景気後退局面がいつ終わるのかはわかりませんが、金融危機のその先を見据えれば、徐々にREITの魅力が高まりつつあるといえるかもしれません。
世界のREITに吹く、4つの追い風
世界経済の成長が
REITの追い風に
これまで、世界経済の成長率が拡大すると、概ねグ世界のREITのパフォーマンスは堅調に推移する傾向があります。そのため、今後 2010年にも見込まれる世界景気の回復を反映したREIT市場の回復が期待できるかもしれません。
世界的な金利低下が
追い風に
世界的な金利の低下により、REITの借入金利も下がりやすく、借り入れ金に対する支払い利息が減ることでREITの運営コストが低く抑えられると考えられます。また、景気動向次第ではあるものの、物件取得が行ないやすくなるともいえそうです。
各国による景気対策が
追い風に
各国政府は相次いで大規模な景気対策を打ち出しており、その効果が期待されています。
また、過去の景気後退局面と米国REIT指数の動きをみると、景気回復に先駆けて米国REIT指数は回復に転じていたことが多くあります。
信用不安の解消策が
追い風に
大規模な景気対策とともに、先進各国は信用不安の解消や資金繰り支援などに積極的な姿勢を継続しています。またREITを対象とした支援策や規制緩和などの法整備も進められており、資金繰り不安の強いREITなどには恩恵が見込まれるほか、市場に安心感を与える効果も期待できそうです。
米国の景気後退局面と米国REITの年間パフォーマンス推移
過去、景気後退は終了する前にREIT価格は反発へ
- ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません
- ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成し、新生銀行が矢印を追記
- ※米国REITパフォーマンスは、FISE NAREITエクイティ インデックス指数（米ドルベース）
金融危機のその先に。高まるREITの魅力
今後のグローバルREIT市場の見通しは、現時点では厳しいことが予想されます。日米欧が2009年に戦後初めてそろってマイナス成長に陥ることが確実視されるなど、景気悪化が保有物件の賃料収入の減少や資産価値の低下、空室率の上昇などをもたらすことが懸念されています。
しかし、グローバルREITの価格下落によって、分配金利回りが大きく上昇していることや純資産価値よりも市場価格が割安な水準になっていることには注目すべきでしょう。REITの収益の源泉となっている賃料収入は景気後退時でも落ち込みにくいといわれています。
また、足元では、主要国の経済指標の一部に明るい兆しがみえつつあることや、金融市場の混乱が沈静化傾向にあるとみられることはグローバルREITにとって追い風となると考えられます。
そのため短期的にはグローバルREITを取り巻く環境は不透明感が強いものの、中長期的にはグローバルREIT投資の魅力が高まりつつあるといえるのではないでしょうか。
ラサール・グローバルREITファンド（毎月分配型）
世界の上場リート（不動産投資信託）に投資します。毎月の安定した分配を目指します。
運用会社／日興アセットマネジメント
参考情報
投資情報
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- 本資料は信頼できると思われる情報に基づいて新生銀行が作成しておりますが、情報の正確性、完全性が保証されているものではありません。
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