例えばイギリスとドイツでは、2007年中にREIT市場がスタートする予定です。両国は欧州でも最大級の不動産市場を抱えており、グローバルREIT市場の規模拡大にとって非常に重要な意味を持ちます。近年、世界中の投資家がインフレ対策などの観点から、不動産やREITに投資することの重要性を認識しはじめています。また、株式や債券にREITを組み合わせる資産分散投資には期待が寄せられています。REIT市場はさらに拡大していく余地があり、まだまだ「発展途上」段階であると考えています。

急激な景気の冷え込み、または景気後退局面入りなどといった事態になれば、不動産ファンダメンタルズの改善に水を差すことになってしまいます。また大幅な金利上昇は、REITの借入コスト増加につながりますので注意が必要です。

米国REITには住宅に投資する「住宅セクター」がありますが、この住宅セクターのREITは賃貸用住宅を投資対象としているのに対し、住宅用不動産市場という場合には分譲用住宅を対象としています。 このため、住宅セクターのREITの価格指数と持家の住宅価格指数との間には過去10年間のデータでみても、ほとんど相関がありません。従って、住宅価格の変動は米国REIT市場にはほとんど影響を与えるものではない、と考えられます。しかし、個人が購入する住宅の市場が低迷すると、結果として景気が落ち込むリスクがありますので、本当に景気が後退してくるならば、REIT市場もマイナスの影響を受けるでしょう。ただ、現状程度の住宅市況であれば、米国の景気が後退するようなことにはならないと見ています。

個別銘柄の選定に際しては、REIT各社が保有している不動産の価値とREIT各社の経営能力を十分に把握することが最も重要と考えています。 例えば、パリの優良なオフィスや商業施設を保有するフランスのREIT「Unibail社」。現在、同エリアのオフィスや商業施設の不動産市況ははっきりとした回復傾向にあり、また、同社の経営陣は開発案件の実行能力や財務管理能力において非常に優れた実績を残しています。

しかしながらUnibail社の株価はその潜在的な価値を十分に反映していないというのが当社の見解です。このようなREIT各社の相対的価値をベースとしたボトムアップ・アプローチにより、銘柄選定を行っております。
地域配分に関しては、世界各国・各地域の不動産ファンダメンタルズをベースとしたトップダウン・アプローチにより決定しております。

日本の景気や不動産ファンダメンタルズが継続的に回復していることは間違いないと思っております。しかし多くのJ-REITはファンダメンタルズと比較して十分に買われていると見ており、一部の銘柄にだけ選別的な投資をしていきたいと考えています。

当社の強みのひとつは、不動産関連ビジネスをグローバルに展開しているジョーンズ ラング ラサール グループの一員だということです。つまり、世界のどこでREIT制度がスタートしようとも、既にその市場における不動産情報へのアクセスがあるのです。こうした情報を分析し、新たなREIT市場に投資妙味があると判断できれば、もちろん積極的に投資していきます。