J-REIT　日本版不動産投資信託

不動産のプロに聞いた「J-REIT」の魅力

作成：2006年4月20日

芳屋 昌治 氏

芳屋 昌治 氏

プロサーチ株式会社
代表取締役社長

宅地建物取引主任者・ＣＦＰ・不動産コンサルティング技能登録

株式、REIT等、このページでご紹介する商品は、株価等の変動により損失が生じる可能性があります。また、お取引の際には取引手数料がかかります。

投資信託は、価格の変動等により損失が生じるおそれがあります。またお申し込み・保有・解約に当たっては所定の費用がかかります。

1. REITの種類

　REIT発祥の地アメリカでは、様々な特化型REITがあります。例えばオフィスビル専門、商業施設（ショッピングモールや店舗）、レジデンシャル（住宅）、ホテル、ヘルスケアー、産業施設、驚くことに刑務所までREITになってしまうほど多種多様です。日本のREIT（J-REIT）各社もそれぞれ投資する不動産に特徴を持たせています。オフィスビル、レジデンシャル（住宅）、商業施設、物流施設などを中心としたものや商業施設とオフィスビル併用など、それぞれJ-REITごとに投資指針を明確にして各種不動産に投資しています。また、都心中心や地方中心などのエリアや規模の特性もあります。投資家からすると魅力的な不動産や成長性のある不動産に投資しているJ-REITを選択できることが最大の魅力です。

　投資に興味のある方は、是非一度、各J-REITの投資指針や目論見書に目を通してみてください。きっとあの有名なビルもJ-REITか！と感心します。実はご自身が働いているオフィスや借りているマンションも所有者はJ-REITかもしれませんよ。

＜投資対象別　上場J-REIT分類＞

コード 投資法人名 オフィス 商業
施設		 住居 その他 保有
棟数		 運用資産
（億円）
8954 オリックス不動産 ● ● ● ● 40 1,805
8961 森トラスト総合リート ● ● ● ● 10 1,361
8960 ユナイテッド・アーバン ● ● ● ● 25 1,360
8982 トップリート ● ● ●
7 1,044
8972 ケネディクス不動産 ● ● ●
35 814
8974 イーアセット ● ● ●
15 515
8973 ジョイント・リート ● ● ●
23 511
8955 日本プライムリアルティ ● ●

44 2,108
8957 東急リアル・エステート ● ●

17 1,579
8977 阪急リート ● ●

5 494
8956 プレミア ●
●
32 928
8966 クレッシェンド ●
●
34 542
8963 東京グロースリート ●
●
29 234
8951 日本ビルファンド ●


53 5,889
8952 ジャパンリアルエステイト ●


52 4,128
8959 野村不動産オフィスファンド ●


28 2,408
8958 グローバル・ワン不動産 ●


5 1,057
8976 ＤＡオフィス ●


29 978
8983 クリード・オフィス ●


38 740
8953 日本リテールファンド
●

36 3,590
8968 福岡リート
●

8 957
8964 フロンティア不動産
●

8 917
8984 ビ・ライフ
● ●
14 320
8962 日本レジデンシャル

●
108 1,806
8965 ニューシティ・レジデンス

●
87 1,232
8969 プロスペクト・レジデンシャル

●
42 590
8978 アドバンス・レジデンス

●
26 414
8970 ジャパン・シングルレジデンス

●
22 292
8975 ＦＣレジデンシャル

● ● 18 256
8979 スターツプロシード

● ● 25 77
8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート


● 6 729
8967 日本ロジスティクスファンド


● 14 633

※2006年4月4日現在／プロサーチ調べ

2. J-REITに投資するには？

　J-REITは東京証券取引所や大阪証券取引所に上場されており、一般の上場株式と同じように、金融商品取引業者（証券会社）を通じて売買することができます。株式投資をする際と同じ環境（証券口座を開設）さえ整っていればJ-REITを売買することができます。

3. 現物不動産投資とＪ-ＲＥＩＴ投資の比較

　不動産投資には大きく分けて、現物不動産投資と証券化不動産投資（REIT）の２種類があります。数年前からサラリーマンの方などが１棟アパートやマンションの１室などの現物不動産に投資しているケースがさらに増えてきているように思います。ときどき私は不動産投資をテーマとしたセミナーを行ったりするのですが、休日で有料にも関わらず100名ほどの人が参加されたり、実に5時間も私の話を聴いてくれたりと、その熱心さには感心します。そうしたセミナーでも「現物の不動産投資で、そんなに簡単に儲かるものではない。知らないと大きく損をする可能性がある。」とお伝えするのですが、ここでも少し、そのあたりを整理してみましょう。

現物不動産投資のメリット・デメリット

＜メリット＞

  1. すべての利益（儲け）を自分一人で享受できる
  2. 購入した不動産を自由に貸したり、売ったりできる
  3. 一定の要件を満たせば、所得税や住民税などの節税効果が得られる

＜デメリット＞

  1. 自分一人ですべてのリスクを負う
  2. 不動産の時価が把握しにくい
  3. 高額な投資資金が必要となる
  4. 購入・売却のタイミングや各種交渉の難しさ、また費用や時間もかかる
  5. 分散投資しにくい（複数の物件を保有するにはさらに多額の資金が必要）
  6. 不動産取引など、ある程度の専門知識が必要

J-REITのメリット・デメリット

＜メリット＞

  1. 証券市場に上場されているのでリアルタイムで時価（株価）が把握できる
  2. 証券市場でいつでも購入・売却が可能
  3. 少額から投資できる
  4. 安定した配当が期待できる
  5. REIT自体で複数の不動産に分散投資されている
  6. 資産の運用、管理はプロが行なってくれる

＜デメリット＞

  1. 不動産を買ったという実感がわかない
  2. 投資法人の不動産投資行為に対して、自分の意見がまったく反映されない
  3. 借入金が多い投資法人は、金利の変動によるリスクがある

4. 不動産会社の株式投資とJ-REIT投資の比較

　少し変わった視点からJ-REITについて考えてみたいと思います。J-REITに投資するのと、不動産会社の株式に投資するのとでは、どう違うのでしょう。どちらも同じ不動産業なのだから同じでは？と考える人がいらっしゃるかもしれませんが、実はかなり違います。

　たとえば、一般の不動産会社は従業員をたくさん抱えて多くの人件費を支払い、様々な不動産事業を行っています。当然、多くの事業リスク・リターンもあり、会社のブランド力や事業成功への期待感などによってもその株価は変動します。

　一方、J-REITは不動産投資行為が事業主体であり、リスクが高いといわれる開発事業や分譲事業、リゾート事業は行いません。J-REITの収益のベースは賃料収入（一部売却利益）ですので、比較的、将来収益も予想しやすく、よって価格も安定しやすいと考えられます。

　また、J-REIT投資法人は利益の90％以上を投資家に分配することで法人税がかからない仕組みになっています。一般の不動産会社では法人税等を支払った後に残った利益が配当の原資となります。ここは大きな違いといえるでしょう。

＜二重課税＞

二重課税

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