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リバースモーゲージとは?シニアのための住宅ローン

階段の上り下りがきつくなってきたのでマンションに買い替えたい・・・
買い物や病院通いに便利な場所に住み替えたい・・・
年を取ってきたので耐震・断熱性が高い家に建て替えたい・・・

充実したセカンドライフを送るための住まいに関する希望はたくさんありますよね。ただ、年金という限られた収入では住宅ローンを組むのは難しいですし、手元資金を使ってしまうと、老後の生活資金に不安が残ってしまいます。

そんな悩みを解決するひとつの仕組みが、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉です。名称は似ていますが、一般的なリバースモーゲージや住宅ローンとは少し違います。新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉は一般的なリバースモーゲージや住宅ローンの良いところを一部組み合わせてつくった商品なのです。

ローンの種類:一般的な住宅ローン[資金使途:住宅関連金、対象エリア:全国(別商品の利点を取り入れた特徴)、毎月の支払い:元本+利息、元本返済のタイミング:毎月、元本の返済方法:現金(毎月利息とあわせて返済)、リコース型またはノンリコース型:-、死亡時の残債務の返済方法:団信で完済可、団信:あり、保険:-、担保:必要、担保評価を見直す頻度:申込時1回のみ(別商品の利点を取り入れた特徴)]、ローンの種類:新生銀行リバースモーゲージ型住宅ローン[資金使途:住宅関連資金、対象エリア:全国(別商品の利点を取り入れた特徴)、毎月の支払い:利息のみ(別商品の利点を取り入れた特徴)、元本返済のタイミング:死亡時、元本の返済方法:自宅の売却or現金一括、リコース型またはノンリコース型:ノンリコース型(契約者の死亡時に相続人による残債務(元本)の返済が不要)(本商品だけの特徴)、死亡時の残債務の返済方法:住宅融資保険で完済可(本商品だけの特徴)、団信:-、保険:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅融資保険【リ・バース60】(本商品だけの特徴)、担保:必要、担保評価を見直す頻度:申込時1回のみ(別商品の利点を取り入れた特徴)]、ローンの種類:一般的なリバースモーゲージ[資金使途:自由、対象エリア:主要都市、毎月の支払い:利息のみ(別商品の利点を取り入れた特徴)、元本返済のタイミング:死亡時※契約期間中でも自宅の資産価値が元本割れした場合は超過分の返済が必要な場合があります。、元本の返済方法:自宅の売却or現金一括、リコース型またはノンリコース型:リコース型(契約者の死亡時に相続人による残債務(元本)の返済が必要)、死亡時の残債務の返済方法:相続人に請求、団信:-、保険:-、担保:必要、担保評価を見直す頻度:定期的に行う]

一般的な住宅ローンとの違いは毎月の支払いが利息のみであること!

通常の住宅ローンは元本と利息を一緒に返済していきますが、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉では返済期間中は利息のみの支払いで、元本の返済は相続人が「自己資金で返済する」か「自宅を売却して返済する」か選ぶことができます。
また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅融資保険【リ・バース60】を活用した高齢者向けの住宅ローンなので、60歳以上であれば年齢に上限なく申込みできるのも魅力のひとつです。

※毎月の返済・お支払いのイメージ図 「まえ向きシニアのための住宅ローン」をご利用の場合、月々の支払額は減りますが、総支払額が減るわけではございません。借り換えを行わなかった場合より、総支払額が増加する場合がございます。

60歳以上になると一般的な住宅ローンは組むことが難しいですし、退職金などの老後資金を住まいにつぎ込んでしまうと、その後の生活に不安が残りますよね。 そのような場合に新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉を利用すると、たとえば、自宅の建て替えで1,500万円(担保物件評価額の50%以下)の住宅ローンを組んだ場合でも、毎月のお支払いはお利息のみなので月々の返済は24,375円*1で済みます。つまり、手元資金をある程度残しつつ、年金収入だけの方でも無理なく返済できる可能性があります。このように毎月利息のみの支払いで新しい家が手に入るのは魅力的ですよね。
もちろん元本は返済期間中でも自由に返済できるので、「自宅を残したい」というのであれば一括での全額繰り上げ返済を利用し完済すれば自宅を売却する必要はありません。

*1 ご融資期間:一生涯(終身)
仮にご契約月の変動金利が年1.95%であった場合の試算(借入金額が担保物件評価額の50%以下の場合)

ここでワンポイント!

「契約者が死亡したとき、同居人はどうなるの?追い出されてしまうの?」と心配になった人もいるかもしれませんが、その場合には、同居人に契約を引き継いでそのまま住み続けることも可能ですのでご安心を!
ただし契約が引き継げるのは連帯保証人となっている配偶者のみで、子どもなどは引き継ぐことはできない点には要注意です。*2

*2 連帯保証人になれるのは配偶者が60歳以上の場合に限られます。継続して居住を希望される場合、ご契約者がお亡くなりになられた最終返済期日から3年以内に債務引受のお手続きを行っていただく必要がございます。所定の審査がございますのでご希望に添えない場合がございます。別途、現金一括完済をしていただくことも可能です。

一般的なリバースモーゲージとの違い

① 相続人に債務を残さない!

まず、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉と一般的なリバースモーゲージの共通点は、元本の返済方法を現金だけでなく自宅の売却代金でも返済できる点です。しかし、不動産価値は時間と共に変動していくのが一般的であるため、仮に死亡時に不動産(自宅)の評価が元本を下回った場合、自宅を売っても返済できなくなってしまう可能性があるのです。
では、実際に一般的なリバースモーゲージや新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉を利用した場合、自宅の担保評価が元本より少なくなってしまったらどうなるのか知りたいですよね。

まず、一般的なリバースモーゲージでは、死亡時に自宅の売却代金が元本より少ない場合、相続人による不足金額の返済が必要になります。このような仕組みをリコース型といいます。また、定期的に担保評価の見直しも行っているため、契約期間中に担保評価額が元本(残債務)を下回った場合は、その時点で、差額分の一括返済を求められる場合もあります。実は、この仕組みが日本でリバースモーゲージがあまり普及しなかった原因のひとつになっています。

ノンリコース型 相続人が残った債務を返済する必要がない、リコース型 相続人が残った債務を返済する必要がある

一方で、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉では、死亡時に自宅の売却代金が元本より少ない場合でも相続人による不足金額の返済が不要になり、ノンリコース型といいます。「子どもや配偶者など相続人に債務を残さなくていい」というのは活用する上で大きな安心ですよね。もちろん自宅を売却して元本を返済して資金が余れば相続人が受け取れます。また、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉では、一般的な住宅ローンと同様に担保評価は申込時1回のみなので担保評価不足による予定外の元本返済や担保の追加を求められる心配がありません。
以上が、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉(ノンリコース型)と一般的なリバースモーゲージ(リコース型)の最大の違いになります。

ここでワンポイント!

ノンリコース型は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する住宅融資保険制度【リ・バース60】により実現した仕組みです。金融機関によって「リコース型」「ノンリコース型」のどちらを取り扱っているかは異なります。

②融資対象が住宅関連資金(住宅購入・リフォーム・住宅ローンの借換えなど)に限られている!

新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉の借入金額は500万円から最大8,000万円まで*3で、新築や住宅購入、リフォームのほか、住宅ローンの借換え資金などにも活用できます。
ただし、あくまでも目的は住宅関連資金なので、生活資金には使えません。
つまり、一般的なリバースモーゲージは、「自宅を担保にしてお金を借りて、その資金を直接、生活資金やレジャー、リフォームなど暮らしを豊かにするために使う」のが目的ですが、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉では、「理想の住まいを手に入れつつ、住宅ローンの返済額を抑えることで、手元資金や年金などの収入を生活のゆとりや安心に使う」ことが目的、といえますね。
なお、「リバースモーゲージ型住宅ローン」でも、金融機関によっては自宅の購入・新築・リフォームのみで借換えには使えない、というケースもありますので注意が必要です。

*3 お借入れ金額は各資金使途の上限、または担保評価額の50%または60%相当までとなります。(長期優良住宅の場合は、55%または65%まで)

③対象物件は全国エリア!

自宅を売却して返済する、と聞くと「不動産の価値が高い一部の地域しか利用できないのでは?」と思われるかもしれません。確かに一般的なリバースモーゲージでは、首都圏や大都市圏など一部の地域に限られることが多いですが、新生銀行のまえ向きシニアのための住宅ローン〈リバースモーゲージ型住宅ローン〉では全国で利用することができます。
先に説明した住宅金融支援機構の住宅融資保険制度【リ・バース60】ですが、実は新生銀行も含め「リバースモーゲージ型住宅ローン」商品を提供する金融機関は住宅金融支援機構と住宅融資保険契約を結んでいます(【リ・バース60】)。
契約者が死亡して、相続人が残債務を一括返済しないときは、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払うことでローン残高を完済し、自宅を売却して資金を回収します。
金融機関は担保価値下落リスクなどを回避することができるため、都市部などの担保価値が高い地域だけでなく、広い地域で商品を提供できるのです。
使う地域を選ばない、というのも大きな魅力のひとつですね。
なお、2020年4月時点で61の金融機関が住宅金融支援機構と提携をして【リ・バース60】を活用した商品を展開していますが、金融機関によって金利や資金の目的、手数料など商品内容は変わるのでしっかり確認しましょう。
「人生100年時代」といわれる長寿の時代。定年後の住まいとセカンドライフを充実させるためのひとつの手段として活用を検討してみてはいかがでしょうか?

参考リンク:
まえ向きシニアのための住宅ローン

リバースモーゲージ型住宅ローン(新生リ・バース60)について
  • 申込時の年齢が満60歳以上であることが必要です(連帯保証人も同様)。
  • リバースモーゲージ型住宅ローンは、返済期間中は利息のみのお支払いとなります。元本の返済は契約者がお亡くなりになられた際、相続人が「自己資金で返済」または「自宅を売却して返済」どちらかをお選びいただきます。
  • 借入金額は500万円以上、上限8,000万円です。
  • 借入期間はお借入人がお亡くなりになった日、または当行がその事実を知りえた日のいずれか遅い日までとなります。
  • 金利はリバースモーゲージ型住宅ローンの変動金利タイプが適用となります。適用となる金利は条件によって異なります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。ご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 新生パワーコール〈住宅ローン専用〉(0120-456-515/9:00~19:00/平日・土日・祝日も受け付けております〈年末年始の休業日を除く〉)にて、借入金額に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • リバースモーゲージ型住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は110,000円(消費税込み)となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。
  • ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権を設定いただきます。
  • 新生パワーコール〈住宅ローン専用〉にて商品説明書をご用意しております。
  • ご融資には所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
  • [2020年8月1日現在]
【執筆者】
FP(ファイナンシャルプランナー)金子 千春
・千春コンサルティング事務所 代表
・CFP 1級ファイナンシャル技能士
・宅地建物取引士住宅ローンアドバイザー
・証券外務員資格2種

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • ・本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • ・金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • ・上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を新生銀行が保証するものではありません。
  • ・また本稿の内容は2020年8月31日時点の情報に基づきます。

当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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