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住宅ローンの金利は変動金利と固定金利でどう違う?金利タイプの違いやポイントを解説!

目次

こんな金利タイプが選ばれています。~低金利なら、金利を固定するタイプを選択する人が多い?~

金利タイプ別利用状況と長短金利

住宅ローンで重視するのは条件面から金利見通しへ

金利タイプ選択の注意点

金利タイプの選択は、ライフプランやライフイベントに合わせて考える!

みんなは、住宅ローンを30年間以上かけて返済している?

繰上返済で気を付けるべきこととは?

金利タイプの変更について

金利タイプ変更ができない場合はどうする?

想定外のことが起きる可能性も考慮・借入期間を短くできる!と考えるのは要注意

こんな金利タイプが選ばれています。~低金利なら、金利を固定するタイプを選択する人が多い?~

「住宅ローンの金利タイプは、ライフプランやライフイベント、家計の状況、金利見通しの考え方や金利の仕組みなどを踏まえて自分にあったタイプを選びましょう。」これは、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に良く聞くセリフです。確かにその通りですが、周りの人がどんな考えで、どんな金利タイプを選んでいるかは気になりますよね。

特に、日本の金利は長期金利(10年国債利回り)が過去10年(2021年12月時点)で2%を超えたことがないぐらいの低水準で推移しており、政策金利(無担保コール翌日物)も2016年1月29日よりマイナス金利政策が導入されたため、マイナス金利で推移しています。

そのため、一部の金融機関では、住宅ローンの変動金利(半年型)の表面金利は0.5%以下と非常に低い金利となっています。金利が低い状態なら長期で固定させてしまえば良いのでは?と考えがちですが、実際にはどのような金利タイプが選ばれているのでしょうか?

住宅ローン利用者が選択した金利タイプグラフ

※独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査(2021年4月調査)」より抜粋し、作成

金利タイプ別利用状況と長短金利

独立行政法人住宅金融支援機構で実施している住宅ローン利用者の実態調査をみると、変動金利を選択する人が最も多くなっています。なお、2021年4月の調査結果では68.1%もの人が変動金利を選択していました。

長期金利が超低水準、政策金利もマイナス状態を継続中という状況ではありますが、住宅ローンでは、半年ごとに金利が見直される変動金利を選択する人が多いようです。

住宅ローンの変動金利についてはこちらの記事もご覧ください。
住宅ローンの変動金利とは?金利以外にも要注目!

住宅ローンで重視するのは条件面から金利見通しへ

これまで「住宅ローンの選択で重視すること」としては、以下のような金利や商品性、経費といった「条件」面に関する項目が上位を占めていました。

  • 金利が低いから
  • 保証料が安いから
  • 諸費用が安いから
  • 繰上返済手数料が安いから
  • 繰上返済が少額から可能だからなど

一方で、「将来、金利が上昇する可能性があるので、将来の返済額をあらかじめ確定しておきたかったから」など、今後の金利の変動を視野に入れて選ぶ人も一定数いらっしゃいます。

下の表は、全期間固定型、固定期間選択型、変動(半年型)を選択した人が、今後1年間の金利の見通しをどう考えているかのデータです。この結果からも「今後の金利見通しに対する考え」が、金利タイプの選択に影響を及ぼしていることがわかります。

表1<今後1年間の住宅ローンの金利見通し>金利タイプ別の割合

選んだタイプ 現状より上昇 ほとんど変わらない 現状より低下 わからない
全期間固定型 32.1% 45.8% 1.8% 20.2%
固定期間選択型 24.1% 45.8% 5.5% 12.5%
変動(半年型) 17.3% 70.3% 3.1% 9.2%

※独立行政法人住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者調査(2021年4月調査)」

「現状より上昇する」と考える人は全期間固定型で最も多く、反対に、「ほとんど変わらない」と回答した人の割合は変動金利が高くなっています。「変動金利にした人」と「固定金利にした人」で傾向が異なっています。

  • 現状より金利が上昇すると考える場合=全期間固定金利・固定期間選択型
  • 金利は現状と変わらないと考える場合=変動金利

とはいえ、今後の住宅ローンの金利の動きを正確に予想できる人は誰もいません。住宅ローンの返済は、長期間に及ぶことが予想されるので、長期間・安定して返済を続けていけるように、自分の無理のない金利タイプを選ぶことが重要です。特に変動金利の金利の決まり方の仕組みを理解することは重要です。

年齢や購入金額別で住宅ローンをどのように選択すればいいのかについては、こちらの記事もご覧ください。
年齢・購入金額から見る住宅ローン借入事情を紹介!自分の借り入れは?

金利タイプ選択の注意点

仮に将来、住宅ローンの金利が上昇する可能性が極めて高いと考えた場合でも、いつ、どのぐらい金利が上昇するかを正確に予想することは困難です。

また、金利が上昇してきたら変動金利(半年型)から固定金利型に変更すれば良いと考えていても、実際にタイミング良く変更できるかどうかわかりません。

住宅ローン返済額の変動は、家計にとって「支出の不確定要素」となるため、大きなリスクといえます。そのため、金利タイプの選択時に、「今後の金利見通し」と合わせて、金利が上昇した場合にどう対応するかをセットで考えて、あらかじめ準備しておくことが重要になってきます。

例えば、以下のようなことを考慮したうえで、金利見通しとあわせて、シミュレーションなどを活用し事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

  • 金利が〇%上昇したら返済額がどれぐらい増えるのか?
  • もし返済額が増えた場合でも、今の収入や資産・財産で対応できるのか?

特に、30年、35年など長期で借り入れしたい場合は、返済期間中に出産や子どもの進学、親の介護など、大きなお金が必要なライフイベントが発生する可能性があります。
そのため、長期で借り入れする際は総合的にライフイベントなどを考慮したうえで、返済し続けることができるのか考えておきましょう。

金利タイプの選択は、ライフプランやライフイベントに合わせて考える!

では、前述の注意点等を踏まえて、金利タイプ選択のポイントをまとめてみます。 自分と家庭の将来設計に適した金利タイプを選択する参考にしてみてください。また、是非、将来の収支計画や家庭のライフイベント表を作成してみることをおすすめします。

属性や考え方など 住宅ローン選びのポイント・選択肢
退職金で完済するケース
  • 実質の返済期間は「60歳-契約年齢」に沿った金利タイプを選べる
    (例)40歳で借り入れ、実質的に60歳で完済する予定であれば当初期間は35年で組んだとしても、20年間金利を固定するタイプを選べる
  • 60歳時のローン残高を事前にチェックすると同時に退職金の概算も把握しておく
  • もし、退職金で完済をした場合、手元資金に不安があるならば、早いうちから毎月少しずつ繰上返済をして、ローン残高を減らしておく
  • 繰上返済機能が充実した商品を選んでおく
60歳以降も働くケース
  • 60歳以降の収入減に備えて、ローンを2本立てで組む方法もある。うち1本を「60歳-契約年齢」で組み、1本は60歳時点で完済できるように工夫することも検討してみる
子どもがまだ小さいケース
  • 子どもの成長に伴い教育費の負担が増加する期間は少なくとも金利変動リスクを避けるのが無難
  • 子どもが成長するまでは専業主婦(夫)、成長後に共働きを予定している場合は、収入増を繰上返済に充当することを見込み、まずは長期固定タイプで月々の返済を軽くすることを検討する
子どもが既に独立したケース
  • 家計に余裕がでる時期に合わせて「子ども独立年齢-借入時の子どもの年齢」に沿った金利タイプを選ぶ
    (例)22歳で独立。現在10歳であれば、全期間固定金利型でなくても、当初12年程度金利を固定するタイプも選べる
共働きのケース
  • 世帯の収入が多く、ゆとりがある場合は、変動金利タイプも選べる
  • 繰上返済機能が充実した商品を選んでおく
  • 配偶者の働き方、いつまで働くかに注意
将来、まとまった資産を得られる見込みがあるケース
  • 繰上返済原資となる可能性があるが、資産を得られる時期が未確定の場合は、金利変動リスクを負うのは避ける

住宅ローンの固定金利と変動金利の選び方、お得な住宅ローンの利用についてはこちらもご覧ください。

年率1%でこんなに違う!低金利時代の住宅ローンをさらにお得に活用しよう!

みんなは、住宅ローンを30年間以上かけて返済している?

住宅ローンは30年、35年といった長期間返済していくことを前提に金利タイプを考えることが必要と思っている人もいるかもしれません。しかし、実は、住宅ローンを借りた人のうち、7割以上の人が20年以下、9割以上の人が25年以下で完済しています。(10年以下での完済割合も多いがこれは借り換え)

これは、当初30年以上の長期にわたり返済する予定で住宅ローンを組んだとしても、退職金で完済したり、少しずつ繰上返済をしたりして、早く返すケースが多いからです。

住宅ローンの貸出期間

住宅ローンの貸出期間

※独立行政法人住宅金融支援機構 「住宅ローン貸出動向調査(2020(令和2)年度)」

繰上返済で気を付けるべきこととは?

長期間の住宅ローンを組んでいる人が繰上返済を行い、借入金額を減らすことはよくあります。繰上返済を行うときの注意点についても確認しましょう。

繰上返済できる下限金額をチェック

繰上返済できる下限金額は、金融機関によって異なるため、チェックしておきましょう。なかには、「数万円以上から繰上返済可能」としている金融機関もあります。新生銀行では、1円以上1円単位で返済が可能です。

  • 自動繰上返済(スマート返済)は1万円以上から

繰上返済の手数料をチェック

繰上返済時の手数料も金融機関によって異なります。例えば、ある金融機関の場合は、以下のような手数料です。

  • インターネットでの繰上返済手続きの場合:無料
  • 窓口で手続きする場合:数千円~1万円以上

繰上返済を少額かつ何度も行いたい場合は、手数料負担についても頭に入れておき、手数料無料で手続きできるところを選ぶのがおすすめです。なお、新生銀行ではインターネットで手続きが可能となっており、手数料は無料です。

繰上返済の種類について

繰上返済には「返済期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

返済期間短縮型

毎月の返済額は、繰上返済前と比べて変わりません。しかし、返済期間が当初に比べ短くなります。例えば、「定年後まで返済をしたくない」と考える人にピッタリの繰上返済方法です。返済期間が短くなるため、利息を軽減することができます。

返済期間短縮型

返済額軽減型

繰上返済をすることで、毎月の返済額を減らすことができます。「毎月の返済負担が重い」と考えている場合、検討したい方法です。ただ、返済額軽減型の場合、返済期間は変わりません。ちなみに、返済期間短縮型を選択したときに比べて、返済期間は長くなるため、利息の軽減効果は小さくなります。

返済額軽減型

なお、「返済期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらで繰上返済できるかは金融機関によって異なります。新生銀行では、「返済期間短縮型」のみの取り扱いです。

金利タイプの変更について

将来的に、金利上昇や下落の兆しが生じた場合、「住宅ローン返済途中で金利タイプを変更したい」ということも考えられます。しかし、金利タイプは簡単に変更ができるのでしょうか。

金利タイプの変更の可・不可の違いとは?

金利タイプ変更は、結論からいえば「できる場合もあれば、できない場合もある」といえます。できる場合とできない場合について確認しておきましょう。

  • 金利タイプ変更の可・不可は、金融機関によって異なる場合があるため、ご注意ください。この記事では、新生銀行の例でご紹介します。

金利タイプの変更ができる場合

【変動金利】
現在、変動金利を選択している場合は、半年ごとの金利見直しのタイミングで金利タイプの変更が可能です。固定期間選択型に変更することができます。金融機関によっては、「毎月の返済日の数日前まで」であればいつでも変更できるところもあるようです。

【固定期間選択型の期間終了時】
固定期間が終了するタイミングで金利タイプの変更が可能です。改めて固定期間選択型の中から選ぶことができ、手続きをしない場合は変動金利に移行します。変動金利を選択したくない場合は、忘れずに固定期間選択型への変更手続きを行いましょう。

金利タイプの変更ができない場合

【全期間固定型】
全期間固定型の金利タイプを選択している場合は、変更ができません。住宅ローン完済まで同じ金利が続きます。

【固定期間選択型の期間中】
固定期間選択型の場合、期間中の金利タイプ変更は不可です。期間が終了するまで待たなければなりません。

金利タイプ変更時の注意点

金利タイプを変更することができる場合でも、注意すべき点があります。そちらも押さえておきましょう。

  1. 金利タイプ変更時には手数料がかかることも
    金利タイプを変更する際に、手数料がかかることがあります。新生銀行の場合、変動金利から固定期間選択型に変更する際、もしくは固定期間終了時に改めて固定期間選択型を選んだ際には5,500円(税込)の手数料が必要です。
  2. 変動金利から固定期間選択型の変更でもタイミングが決まっている
    変動金利から固定期間選択型に変更希望の際は、半年ごとの金利見直し時が変更タイミングとなるため、注意が必要です。いつでも変更できるわけではありません。

金利タイプ変更ができない場合はどうする?

固定期間選択型の期間中や、全期間固定型の場合、金利変更はできません。そのまま返済を継続することになります。ただ、どうしても金利タイプの変更をしたい場合は、「他の金融機関で借り換えをする」という方法も選択肢の一つです。

住宅ローンの借り換えとは?

「今の住宅ローンより低い金利のものを見つけた」「完済までの期間を変更したい」といった場合は、「住宅ローンの借り換え」を選択することで、他の金融機関へ乗り換えることができます。借り換えを行えば、固定金利の期間の変更(例えば、固定10年→固定15年への変更)なども可能です。

借り換えは、特に現在の返済期間を延ばしたいときによく利用されます。ご参考までに同じ金利でも、完済までの期間が違えばどのくらい毎月の返済額が変わるのかを確認してみましょう。

  • 借入残高:2,000万円、金利タイプ:当初固定10年(年0.7%)、ボーナス返済なしで計算
  • 当初の固定期間10年経過後も金利はそのまま年0.7%が継続する、としています
  • 借入期間15年の毎月の返済額:約12万
  • 借入期間20年の毎月の返済額:約9万

「10年」という同じ固定期間、同じ金利でも、完済までの期間が5年延びるだけで、毎月の返済額が3万円近く減少します。もし、現在の返済期間では毎月の返済の負担が大きいと考えている場合は、借り換えをして現在の返済期間よりも延ばすことも検討してみてはいかがでしょうか。

借り換えをすると有利になる場合とは?

借り換えをする際の注意点も押さえておいてください。

  1. 借り換え時も事務手数料などがかかる
    借り換え時は、金融機関によって事務手数料がかかるため、気を付けましょう。例えば、以下のような手数料がかかります。

    手数料項目 内容
    保証料 連帯保証人を立てる代わりに保証会社に支払う手数料。返済が難しくなった場合は、保証会社から金融機関に残債が支払われる。(その後、保証会社から契約者に請求が来る)
    団体信用生命保険料 住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険金と残債が相殺され、その後の住宅ローン返済はなくなる
    事務取扱手数料 住宅ローン契約手続きの際の手数料。金融機関によって金額は異なる
    抵当権設定登録免許税 抵当権の設定登記費用。借入額の0.1%(2022年3月31日までの措置)
    司法書士報酬 借入額により金額は異なる
    印紙税 契約書に貼付。借入額が2,000万円の場合、2万円かかる

    手数料は、金融機関によっても異なりますが、場合によっては数十万かかることもあります。そのため、借り換え時はこれらの金額も確認しましょう。コストを少しでも抑えたいのであれば、保証料・団体信用生命保険料が無料となっているところを選ぶのがおすすめです。なお、新生銀行では保証料・団体信用生命保険料が無料となっています。

  2. 同じ金融機関内では借り換えができない
    借り換えは、同じ金融機関内ではできません。借り換え先は、必ず別の金融機関を選択する必要があります。上記でご紹介した通り、手数料などもかかるため、借り換え先は慎重に選びましょう。

想定外のことが起きる可能性も考慮・借入期間を短くできる!と考えるのは要注意

多くの人が実際には20年程度で返済を済ませているからといって、借入期間を短くするような返済計画を立てるのは要注意です。日本銀行の調査(※出典:2007年 日本銀行 リスク管理と金融機関経営に関する調査論文)によると、ローンのデフォルト(債務不履行)率は、借入数年後から10年以内がピークとなっています。

デフォルトに陥った理由は、さまざまです。例えば、借入時には「大丈夫!返済できる!」と思っていながら、給料や賞与が予想以上に増えなかったり逆に減ったり、思わぬ出費を強いられたりするなど、当初考えていた収支計画や返済計画に「想定外」のことが生じてしまったケースも多いと思われます。

例えば、繰上返済を利用して20年程度で返済する返済計画を持ちながらも、借入期間は30~35年として毎月の返済額を低く抑え想定外のリスクをコントロールできる余地を残すことも選択肢の一つです。

さらに、金利変動リスクも勘案して、借入期間のうち20年間を固定にするなどの方法を検討してみてはいかがでしょうか。住宅ローンの返済は、長期にわたるもののため、焦りは禁物です。

また、状況が許されるのであれば、以下のような残債を減らす工夫も検討しましょう。

  • 借り換えをして、完済までの期間を延ばす代わりに毎月の返済額を減らす
  • 少しでもまとまった金額ができたら、こまめに繰上返済する

ただし、出産や子どもの進学、介護などで予想以上のお金が出ていく可能性もあります。「お金の余裕ができたらすべて返済にまわす」といったことは避け、ある程度のお金は手元に残しておいてください。

住宅ローンの返済は長期にわたります。状況に応じて金利プランを考え、借り換えや繰上返済も利用しつつ返済を続けていきましょう。

  • 本稿の内容は2015年9月の情報を基に作成し2021年12月に更新したものです。
執筆者
金子千春

金子千春

かねこ ちはる

  • フィナンシャルプランナー

千春コンサルティング事務所代表。約9年間の銀行窓口経験を経て2004年よりFPとして独立。文京区民向けのライフプランセミナー、国家公務員共済組合主催の住宅ローンフェア講師、住宅展示場での住宅ローンセミナーやローン相談、宅建資格講座の講師、企業のDCセミナー、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ということのないようにという観点から、幅広い分野で活動中。

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[2021年3月29日現在]