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2022年の住宅ローン金利はどうなる?低金利時代が終焉する場合の対策も解説

住宅ローン金利は、日銀による金融緩和政策と銀行同士の競争により、低金利の状態が続いています。

2020年~2021年に関しては、新型コロナウイルスの影響で打撃を受けた経済を立て直すために、海外の主要な国でも政策金利を引き下げる等の金融緩和政策がとられてきました。しかし、ワクチンの普及等の影響もあり、だんだんと経済が動き出すとともに、先進国の一部では金利を上げ始めている国も見受けられます。

では、日本の住宅ローン金利は今後どうなっていくのでしょうか。この記事では2022年の住宅ローン金利を予想するために着眼すべきポイントと、金利が上がってしまった場合の対策について解説します。

銀行の住宅ローン金利の決まり方

住宅ローンの金利には大きく分けて、変動金利と固定金利があります。一般的に、変動金利は日銀の政策金利の影響を受ける「短期金利」を元に決められます。一方、一般的な固定金利は10年もの国債の金利に代表される「長期金利」などを元に決定されます。

まず、銀行は短期金利または長期金利を参考にしながら、様々な金利タイプの「店頭金利」(基準金利)を決めます。そして、店頭金利から「引下げ幅」を差し引くことで、実際に利用者が借りるときの住宅ローンの金利である「借入金利」が決まる仕組みになっています。

<住宅ローン金利の仕組み>

2022年の変動金利はどうなるのか

今後の変動金利の行方を予想するためには、引下げ幅と日銀の政策金利に注目する必要があります。

まず、引下げ幅については銀行同士の競争が続く限り期待できると考えられます。住宅ローンは、銀行にとって、個人に提供している重要な金融商品の1つです。

都市銀行や地方銀行だけでなく、ネット銀行も含めて顧客の争奪戦が続いており、一定の引下げ幅は維持されるでしょう。仮に引下げ幅が縮小された場合でも、既に住宅ローンを借りている方の引下げ幅は変更にならないのが一般的です。

一方で、店頭金利は、日銀が決定する政策金利の影響を受けるので、物価上昇率や日銀の金融政策に注目する必要があります。日銀は消費者物価指数の前年比2%上昇の目標達成に向けて、2021年12月10日現在では政策金利(日本銀行への当座預金の一部に適用される金利)をマイナス0.1%に維持しています。

総務省統計局が発表した2021年10月分の消費者物価指数(生鮮食品を除く総合指数)は、前年同月比プラス0.1%程度となっており、日銀の目標であるプラス2%には程遠い状況です。以上のことから、政策金利がすぐに上がるとは考えにくいといえます。

しかしながら、新型コロナウイルス蔓延により停滞していた経済が、各種医療体制が整備されてきたことにより動き出し始めていることから、2022年の物価上昇率が上向く可能性は否定できません。現状、2022年中の政策金利の引き上げを予想する声は聞こえてきませんが、予想に反し極端な物価上昇があった場合にはマイナス金利政策が終了する時期が見えてくるかもしれません。

固定金利はどうなるのか

固定金利についても、銀行同士の引下げ幅競争が行われている点については変動金利と同じです。

しかし、店頭金利の決定方法は変動金利と異なります。
前述の通り、固定金利の店頭金利は長期金利によって決まります。下記グラフは、長期金利と住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローン「フラット35」の金利を並べたものです。

長期金利とフラット35の金利比率(単位:%)

(出所)

財務省 国債金利情報
住宅金融支援機構 【フラット35】借入金利の推移(最低〜最高)平成29年10月から
<借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合>
上記資料を元に筆者作成。長期金利は10年もの国債の月末時点の金利を使用し、フラット35の金利は資料中の最低金利を使用している。

グラフからも、長期金利に1ヵ月程度遅れてフラット35の金利が追随していることがわかります。一般的に、長期金利の変動は、債券市場に委ねられています。今の日本の場合は日銀が長期金利を0%近辺に誘導する政策をとっているため、上記のグラフの通り、0.1%前後の低金利が維持されています。

物価上昇率の目標が未達である現状で、すぐに日銀が長期金利を低位に抑える金融緩和政策を終了することは考えにくいといえます。

ただし、今後の物価や不動産価格の上昇率次第では、金融政策の変更が行われる可能性はあります。それが2022年中になるのか否かは、経済ニュース等をみて、各々が判断するしかありません。

金利が上がる場合の対策

ここまでの解説の通り、未来の金利を断定することはできません。ゆえに金利が上がってしまった場合を想定し、対策を取れるようにしておくことが大切です。金利上昇に対しては、以下の対策が考えられます。

  • 繰上げ返済の資金を残しておく
  • 借り換えを検討する

繰上げ返済の資金を残しておく

繰上げ返済は期間短縮型で行うと返済期間が短縮されます。
住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

借り換えを検討する

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。
住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。一般的な変動金利だけでなく、固定金利選択型で住宅ローンを借り、当初の金利引下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている方は、比較的高い金利に変更になっていることも多いので、ご自身の借入金利を確認してみましょう。

適用されている金利が高いと感じる方は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額を下げられる可能性があります。

なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸経費がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、オンライン相談を利用するのもおすすめです。

また、事務手数料に関しては、定額型と定率型があります。新生銀行でも提供している事務手数料が定額型の住宅ローンへの借り換えは、比較的借り換え時の諸費用を抑えることができます。

借り換えメリット
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最後に

先々の金利を正確に予想できない以上、金利水準が変わらなければ金利上昇リスクがない固定金利を選択したいというのが本音だと思います。

ただし、実際に住宅ローン金利の条件を見ると、固定金利は変動金利の2倍以上の利率に設定されている場合もあり、どうしても変動金利を利用したくなると思います。

実際、日本の金利はバブル崩壊以降低下傾向にあるため、リスクを背負って変動金利を選んだ方が、結果的に低金利の恩恵を受けてきました。

「利率だけ見たら変動金利を選びたいところだけど、金利上昇の可能性は怖い」という方は、金利上昇時に支払い額がどれだけ増加するのかをシミュレーションしておくと安心です。

例えば借入金利が2%〜3%程度になっても問題なく返済できる借入金額に抑えたうえで変動金利を借り入れするのであれば、金利が上昇したときに返済が滞るリスクを軽減できます。

また、それでも迷う時は変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンも有効な対策です。

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執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFPR
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)
  • 本稿の内容は2021年11月の情報をもとに作成したものです。

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パワースマート住宅ローンについて

  • 借入期間は5年以上35年以内(1年単位)、借入金額は500万円以上3億円以下(10万円単位)です。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円(消費税込み)、お申し込みされない場合55,000円(消費税込み)、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
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  • 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
  • ご選択いただく金利タイプ、付帯サービスにより別途条件がございます。詳しくは新生パワーコール<住宅ローン専用>、新生銀行ウェブサイトにてご確認ください。

[2021年3月29日現在]