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住宅ローンの借り換えで失敗しないためにはどうしたらいいの?借り換え成功のためのコツを解説

数年前に住宅ローンを借りた方は、より条件の良い住宅ローンへの借り換えができる可能性があります。住宅ローンの金利は銀行同士の競争原理によって、年々低下傾向にありますが、それだけでなく、団体信用生命保険(団信)などの金利以外の商品性も進化しているからです。

住宅ローンの借り換えをすることで、利息を含めた総返済額が100万円以上削減できる例はめずらしくありません。
ただ、住宅ローンの借り換えを検討している人の中には「失敗したらどうしよう」と悩んでいる人もいると思います。住宅ローンは、取り扱う金額が大きいため、少しの条件の違いで、利息の支払いを含めた総返済額が大きく変動してしまいます。
この記事では、住宅ローンの借り換えに失敗しないための方法を解説します。

住宅ローンの借り換えで失敗するケースとは?

住宅ローンの借り換えで失敗するケースには、以下のようなものが挙げられます。

  • 希望する住宅ローンの審査に通らなかった
  • 審査には通ったが、提示された金利が想定より高くなってしまった
  • 想定外に諸費用がかかってしまった
  • 団信の特約内容が変わってしまった

1つ1つのケースを解説していきます。

希望する住宅ローンの審査に通らなかった

住宅ローンの審査は、一般的に収入状況や担保価値の他、完済時年齢、借入時年齢、健康状態、勤続年数(営業年数)、などを考慮して進められます。このような項目がどのような状態だと、審査上不利になってしまうのでしょうか。

収入が下がっている場合

新規で借り入れをしたときよりも収入が下がっている方は、年間返済負担率が増える可能性が高まるため、審査には悪影響を与えます。

年間返済負担率とは年収に占める住宅ローンの返済額の割合のことです。金融機関は返済負担率を、借入金利ではなく、審査用の比較的高い金利で計算します。そのため、借り換え後は借入金利が下がることで毎月の返済が楽になるにもかかわらず、審査上の返済負担率が上がっていることが理由で審査に落ちてしまう可能性があります。

住宅の担保価値が下がっている場合

金融機関は、住宅ローンの返済が長期で滞った場合など、担保物件を競売にかけるなどして、返済が滞った住宅ローンの回収資金とすることができる権利を取得して住宅ローンを貸し出します。この権利を抵当権といいます。担保価値が下がっていると、競売にかけても残債が完済できない可能性が高くなってしまうため、金融機関が融資に対し、慎重になることが予想されます。

借入時年齢は確実に上がっている

借り換えを行う際の住宅ローンの返済期間は、現在返済中の住宅ローンの返済期間とほぼ同期間にするのが一般的です。そのため、借り換えによって完済時年齢が極端に上がることは考えにくいのですが、借入時年齢が上がっているため、新規の借り入れのときよりも、審査上は不利になります。

健康状態が悪くなっている場合

一般的に民間金融機関は、住宅ローンの融資時に団信の加入を必須としています。団信に加入できなければ、住宅ローンを借りることはできません。
団信とは、債務者に万が一のことがあった際に、保険金によって残債を完済できる生命保険です。団信に加入することで、債務者である世帯主が急に他界してしまっても、家族に住宅ローンの返済義務がない自宅を遺すことができます。金融機関としても、債務者が他界したことによって、住宅ローンが不良債権化する事態を防げます。
ただ、健康状態が思わしくない方は、団信の加入審査に落ちてしまう可能性があります。どれほど収入が高くても、団信に加入できない方は、ほとんどの住宅ローンの対象外となってしまいます。

勤続年数が短くなっている場合

新規の借り入れのときから、借り換えまでの間に転職をした方は注意が必要です。金融機関は住宅ローンの審査時に勤続年数を審査項目として扱っています。借り換えタイミングと転職タイミングによっては、勤続年数が短くなったことが原因で審査に落ちてしまうことも考えられます。

審査には通ったが、提示された金利が想定よりも高くなってしまった

多くの金融機関では住宅ローンの借入金利は、実際の融資実行時に決定します。申込時や契約手続き時ではない点に注意が必要です。例えば、申込→審査→契約手続きを7月に行ったものの、融資の実行が8月になった場合は、8月の金利が借入金利となります。

変動金利タイプはもともと金利が変わっていく可能性がある金利タイプなのであまり気にする人はいないと思いますが、超長期固定金利タイプや当初固定金利タイプでの借り入れを予定している場合、たまたま8月に金利が上がってしまった場合、想定していたよりも高い金利で借りることになります。

実は、住宅ローンは審査してもらったからといって必ず契約手続きをしなければならない、ということはありません。契約手続きをした場合は、原則後戻りはできません。

問題は、契約手続きをした日から融資実行日までに月を跨いでしまうケースです。このような場合は、翌月の金利が上がらないかどうか、とても気になると思います。

このような「月跨ぎの不安」を取り除くために、契約手続き完了時点の金利を借入金利として採用する金融機関があります。
「借入金利を下げるために借り換えを進めたのに、結局高い金利の住宅ローンに借り換えてしまった」ということのないように、いつ時点の金利が採用されるのかをしっかりと確認しましょう。
また、固定金利の住宅ローンから変動金利の住宅ローンに借り換える場合は、金利上昇リスクが付加されてしまうことを認識しておく必要があります。

想定外に諸費用がかかってしまった

住宅ローンの借り換えには、諸費用がかかります。返済中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差があまり大きくない場合は、支払利息の軽減効果よりも諸費用の方が高くついてしまうことがあります。
住宅ローンの借り換えに必要な主な諸費用は以下のとおりです。

諸費用の種類 金額の目安
事務取扱手数料 定率型の場合:借入額×2.2%(消費税込)としている金融機関が多い
定額型の場合:借入額に関係なく一律で決まっている。金額は数万円〜数10万円となっており、金融機関によってかなり差がある。
繰上返済手数料 金融機関により異なる。0円〜数万円程度。
司法書士費用 抵当権設定分:5万円〜10万円。司法書士によって異なる。
抵当権抹消分:数万円。司法書士によって異なる。
登録免許税 抵当権の設定:本則0.4%→特例0.1%
(適用期限:令和6年3月31日)(※1)
抵当権の抹消:土地または建物1個につき1,000円(※2)
印紙税
(※3)
1,000万円超5,000万円以下:20,000円
5,000万円超1億円以下:60,000円
電子契約の場合:0円

(出典)

※1:国土交通省ウェブサイト 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置
※2:法務局 不動産登記の申請書様式について15)抵当権抹消登記申請書
※3:国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

以上の資料を元に筆者作成

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例として、以下の条件で借り換えをした場合の支払利息の軽減効果と出費となる諸費用を計算してみます。

【借り換え条件】

現在返済中の住宅ローン 借り換え先の住宅ローン
金利 年1.2% 年0.35%
残債 2,500万円 2,500万円
毎月返済額 82,727円 73,164円
支払利息 約478万円 約133万円
残りの返済期間 30年 30年
事務取扱手数料 - 借入額の2.2%:550,000円
繰上返済手数料 33,000円 -
司法書士費用 抵当権抹消分:10,000円 抵当権設定分:80,000円
登録免許税 抵当権抹消分:1,000円 抵当権設定分:20,000円
印紙税 - 電子契約のため0円

(出典)任意の条件により筆者作成。消費税がかかる項目については消費税込の金額で記載。

上記の表を基に、借り換えによる諸費用を含めた総返済額の軽減額を計算すると以下のとおりになります。

計算項目 計算式 計算結果
支払利息の軽減効果 478万円-133万円 345万円
借り換えに伴う出費 事務取扱手数料550,000円+繰上返済手数料33,000円+司法書士費用(10,000円+80,000円)+登録免許税(1,000円+20,000) 69万4,000円
総返済額の軽減額 345万円-69万4,000円 275万6,000円
計算項目 計算式 計算結果
支払利息の軽減効果 478万円-133万円 345万円
借り換えに伴う出費 事務取扱手数料550,000円+繰上返済手数料33,000円+司法書士費用(10,000円+80,000円)+登録免許税(1,000円+20,000) 69万4,000円
総返済額の軽減額 345万円-69万4,000円 275万6,000円

(出典)筆者作成

この例は、利息の軽減効果345万円が、出費69万4,000円を大きく上回ったため、借り換えの成功例だといえます。もし、支払利息の軽減効果が69万4,000円を下回る場合は、借り換えはしない方が良いということです。
また、上記は残りの返済期間が30年もある前提で計算しています。返済中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差が大きくても、残りの返済期間が短い場合には、支払利息の軽減効果が少なくなってしまうことに注意が必要です。

借り換えメリット
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団信の特約内容が変わってしまった

住宅ローンの借り換えをすると、団信も新しく変わります。団信の最も基本的な保障内容は、「死亡・高度障害」です。高度障害とは、一般的に両目を失明してしまっている状態、手首から先の機能を両手ともに永久に失っている状態、足首から先の機能を両足ともに永久に失っている状態などのことをいいます。
最近は、高度障害状態ほどでなくても、一定の介護状態と認定された際に残債がなくなる介護保障付きの団信や、ガンと診断されただけで残債がなくなるガン団信も提供されています。
返済中の住宅ローンにこれらの団信が付いている方は注意が必要です。借り換え先の住宅ローンの団信の保障が「死亡・高度障害」のみの場合は、保障内容が手薄になってしまうからです。
一方で、現在返済中の住宅ローンの団信が「死亡・高度障害」のみの保障の方は、借り換えによって、団信の保障内容を強化するチャンスでもあるということです。

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住宅ローンの借り換えの判断目安

「借り換えには失敗もある」と聞くと、不安になる方は多いと思います。ここで、住宅ローンの借り換えが合理的かどうかを判断するための簡単な基準を解説します。返済中の住宅ローンが以下の3点を満たしていると、借り換えによって、諸費用を含めた総返済額が軽減される可能性が高いといわれています。

【借り換えが合理的かを判断するための基準】

  • 残りの返済期間が10年以上ある
  • 残債が1,000万円以上ある
  • 金利を1%下げられそうである

以上の3点は、全て満たしている必要はありません。例えば、残りの返済期間と残債がまだほとんど残っている方は、金利が1%も下がらなくても、総返済額が下がる可能性があります。先述の例では、金利が0.85%しか下がっていないにもかかわらず、275万6,000円もの総返済額の軽減効果がありました。借り換えによる総返済額の軽減効果は、金融機関のウェブサイトに掲載されている住宅ローンシミュレーションで計算することができますが、不安な方は金融機関の住宅ローン担当者に相談をしてみましょう。

住宅ローンの借り換えで失敗しないコツとは?

住宅ローンの借り換えで失敗しないためには以下の点を押さえておくことをお勧めします。

  • あらかじめ担当者に相談をしておく
  • 金利決定のスケジュールを確認する
  • 諸費用を書き出しておく
  • 団信の内容をよく比較する

以下、1つ1つ解説していきます。

あらかじめ担当者に相談をしておく

住宅ローンを取り扱っている金融機関には2つの種類があります。対面相談サービスがないインターネット専業の金融機関と、担当者と相談しながら申し込みを進められる対面型金融機関です。
人件費が比較的抑えられるインターネット専業の金融機関は、比較的低金利のイメージがあります。しかし、最近は対面型の金融機関でも、インターネット専業の金融機関と同等以上の好条件を提供している場合があります。
低金利の上、相談ができるのであれば、経済的メリットと安心が両立できていることになります。対面型金融機関には、以下のようなことを相談すると良いでしょう。

審査結果の見通しについて相談する

審査に通らない可能性が高いのであれば、労力の無駄を避け、借り換えを見送るのも一案です。住宅ローン審査は、担当者が行うのではなく、金融機関の審査部門が行います。そのため、担当者は結果の予測を提供することはできません。ただ、経験豊富な担当者であれば、審査に通りそうなケースなのか、かなり厳しいといわざるを得ない状況なのか、ある程度は判断がつくと思われます。
仮に出直す場合には、どのようなタイミングで出直すのがベストかを相談すると良いでしょう。

転職の計画などを相談する

転職を検討している方は、よく担当者と相談しましょう。金融機関によっては、転職直前の方は、住宅ローンの対象外としている場合があります。また、転職後の場合は、どのくらいの勤続年数があれば、審査の印象に悪影響がなくなるのかも確認をしておきましょう。
転職直後では審査に落ちてしまう可能性が高いケースであれば、すぐに審査は進めず、転職してからしばらく経過した後のタイミングにずらすという方法もあります。

金利決定のスケジュールを確認する

借入金利が、住宅ローン実行時に決まるのか、契約時に決まるのか、などの金利決定のタイミングを確認することは大切です。
また、金融機関が金利引き下げのキャンペーンを行っている場合は、いつまでにどのような手続きをすれば、対象になるのかも確認しておきましょう。

諸費用を書き出しておく

先述のとおり、借り換えの際には諸費用がかかります。金利が下がるというメリット部分だけで判断せず、諸費用を書き出しておきましょう。そうすることで、支払利息の軽減額よりも、諸費用の方が高額になってしまうケースや借り換えメリットがほとんどないケースを避けることができます。

団信の内容をよく比較する

借り換えに動く前にすることは、現在返済中の住宅ローンの条件をよく確認することです。金利については、普段から確認している方が多いですが、団信についてはどんな保障内容か忘れてしまっている方が多いものです。

現在ガン団信に加入している方が、一般団信付きの住宅ローンに切り替えると、保障が手薄になってしまいます。金利だけに目を奪われてこのようなことにならないように、現在加入中の団信の保障内容と、借り換え先の住宅ローンの団信の保障内容はよく確認しておくことが大切です。

また、今の団信の保障内容を確認しておくことで、借り換え先の団信の保障内容のメリットを理解しやすくなります。借り換えは、支払い利息を下げることだけが目的とは限りません。仮に、利息込みの総返済額がさほど変わらない借り換えであっても、団信が一般団信から介護保障付きの団信やガン団信に変わるのであれば、その借り換えは成功とみなすこともできます。

状況に応じて借り換えを検討してみましょう

住宅ローンの金利は、近年低下傾向にありました。特に変動金利は、日銀が政策金利を低く抑えていることと、金融機関同士の低金利競争の原理により「後から借りた人が勝ち」といえるくらい低金利のローン商品が多数提供されています。
また、団信についても、先述した介護保障付きの団信やガン団信のように、保障を充実させた改良型商品が誕生しています。
「自分はひと昔前の不利な条件で住宅ローンを返し続けているかもしれない」という不安が少しでもある方は、まずは金融機関に相談をしてみましょう。

(出典・参考)
参考資料1: 国土交通省 住宅局 令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

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記事のおさらい

住宅ローンの借り換えで失敗するケースとは?

  • 希望する住宅ローンの審査に通らなかった
  • 審査には通ったが、提示された金利が想定より高くなってしまった
  • 想定外に諸費用がかかってしまった
  • 団信の特約内容が変わってしまった

住宅ローンの借り換えの判断目安は?

  • 残りの返済期間が10年以上ある
  • 残債が1,000万円以上ある
  • 金利を1%下げられそうである
  • 本稿の内容は2022年7月に作成したものです。
執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFPR
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

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[2021年3月29日現在]