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住宅ローンの計算、もっと考えよう?シミュレーションで確認しよう

住宅ローン 計算 シミュレーション

ゼロ金利政策などの日銀による大規模な金融緩和の影響もあり、日本では長期間にわたり低金利が続いています。実際、2021年10月時点の金利で、変動金利タイプなど年0.4%を切る住宅ローンもあり、「今が住宅ローンの契約の機会」と考えている人も多くいらっしゃると思います。

しかし、「金利が低い」という理由だけで簡単に住宅ローンの契約するのは得策ではありません。住宅ローンを契約する際には、金利以外にも注意したいポイントがあります。

今回は、住宅ローンを契約するにあたって、考えておかないといけないことや注意しておきたいポイントを解説します。

住宅ローンシミュレーション
  • 本稿の内容は2020年2月の情報を基に2021年11月に更新したものです。

夢のマイホーム!住宅ローンと同時に考えたいこととは?

住宅購入は、人生の中でも最も大きな買い物ともいわれています。また、住宅を購入するために契約することになる住宅ローンは、30年以上も返済を続けることになる可能性もあります。そのため、「毎月の返済額をどのくらいにするか」「ボーナス返済はどうするか」など、これから始まる返済のことをしっかりと考える必要があります。

住宅ローンを契約するときに、早く完済することを目的として毎月の返済額を多めに設定しようとするケースがあります。しかし、本当にその返済額で問題ないかを中長期的な視点で考える必要があります。

たとえば、子どもがいる家庭の場合は、高校・大学と進学していくと、都度、まとまったお金が必要になります。また、親と同居している家庭の場合は、将来、介護のための費用負担が発生する可能性もあります。

ご参考までに、ライフイベントごとにかかる費用をいくつか紹介しておきますので、確認してみましょう。

ライフイベント 費用 内訳・その他
出産費用 約51万円
  • 入院料
  • 分娩費用
  • 検査や薬代
  • 処置費用など
教育費(幼稚園) 公立:約22万円/年
私立:約53万円/年
教育費(小学校) 公立:約32万円/年
私立:約160万円/年
教育費(中学校) 公立:約49万円/年
私立:約141万円/年
教育費(高校) 公立:約46万円/年
私立:約97万円/年
教育費(大学) 国公立:約107万円/年
私立文系:約158万円/年
私立理系:約184万円/年
自宅外通学者への仕送額:約102万円/年
老後の生活費 約26万円/月 夫婦2人での金額
介護費用 約17万円/月
  • 保険給付額
  • 公費負担
  • 利用者負担合計額
  • 文部科学省などの公表データをもとに筆者作成。2021年10月時点。

たとえば、子ども一人が幼稚園から高校まで公立、大学のみ私立に進学した場合、1,000万円以上のお金がかかります。単純計算で、複数の子どもがいる場合は、倍以上の金額がかかることになります。

住宅ローンを契約する内容を決定する前に、住宅ローンを返済しながらこのようなライフイベントにかかるお金をきちんと支払えるかもチェックしておくことが大切です。

その他にも事前に予想できないお金が必要になる可能性があることも忘れないでください。たとえば、病気の際は医療保険に加入していれば治療費は賄えるかもしれませんが、収入が下がってしまうと毎月の住宅ローンの返済額が重荷になって家族の生活にも影響を及ぼしかねません。

収入が多少下がってしまったとしても、問題なく返済し続けることができる毎月の返済額になっているかを考慮することも大切です。

このように、住宅ローンを契約する際には、「中長期的な返済計画」、つまり、「教育費などのライフイベントにかかる費用」「病気や介護など今後起こるかもしれないリスク」についても考えておくようにしましょう。

また、申込前には「毎月の返済額や総返済額がどの程度になるか」のシミュレーションも行っておくと安心です。住宅ローンを申し込む段階で、あらかじめ毎月の返済額を試算することで、住宅ローン返済が家計へ及ぼす影響も具体的にイメージしながら住宅ローン選びをすすめていけるというメリットがあります。

シミュレーションは、金額や金利タイプを変えながら何度でも試算することが可能です。さまざまな条件を考慮しながら試してみてはいかがでしょうか。

新生銀行の住宅ローンでシミュレーションしたい方は、以下をご利用ください。「借入希望金額」「希望借入期間」「希望金利」を入力すると、毎月の返済額、総返済額、および手数料等の試算ができます。

住宅ローンシミュレーション

住宅ローンの契約年齢も考えよう

住宅ローンは長期間の契約になります。そのため、「いつ住宅ローンを契約するか」といった契約年齢についても考えることが必要です。

住宅ローンを申し込める年齢は金融機関により多少異なりますが、ここでは新生銀行のパワースマート住宅ローンを例としてご紹介します。

  • 申込可能年齢:20歳以上65歳以下
  • 完済時年齢:80歳未満

このように、65歳までならば申し込みができます。中には「子育てが落ち着いてから家を購入しよう」と考える人もいるかもしれません。そのような考えを否定するつもりはありませんが、60歳以上で住宅ローンを契約しようとする場合、完済時の年齢条件についてもしっかりとチェックしておく必要があります。上記のように、完済時年齢が80歳未満になっているので、借入期間を20年以内にして完済しなければなりません。
たとえば、30歳で35年の住宅ローンを契約した場合、完済時年齢は65歳です。しかし、60歳で申し込んだ場合は、35年の住宅ローンは完済時年齢が80歳を超えてしまうため、20年までしか組めないというわけです。

できるだけ長い契約期間で住宅ローンを組みたい場合は、完済時年齢をチェックしたうえで契約する年齢をイメージしておくようにしましょう。

また、多くの住宅ローンの契約時には「団体信用生命保険」への加入を求められます。団体信用生命保険(以下、団信)とは、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合、契約者に変わり保険金から残債が支払われる保険です。

団信に加入できない場合、住宅ローン契約自体を断られることもあります。団信申込時には、通常の生命保険同様に健康状態の告知が必要です。しかし、20~30代といった若いときに比べて、40~60代と年齢を重ねるにつれてなにかしら健康状態に問題が生じてくる可能性が高くなります。

そのため、契約年齢が高くなると健康状態によっては団信に加入できない可能性が高くなるという意識を持つことも大切です。

住宅ローンの完済までの計画についてはこちらもご覧ください。

住宅ローンシミュレーション

住宅ローンの金利以外で確認すべきこと

住宅ローンを選ぶ際、なるべく低い金利の金融機関の商品を選びたくなります。しかし、住宅ローンの契約には金利以外にもさまざまな諸費用がかかります。一般的な住宅ローンであれば、主に以下のような諸費用がかかります。

  • 事務取扱手数料
  • 保証料・保証事務取扱手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
  • 印紙税

諸費用の部分は、金融機関によって金額が異なります。たとえば、事務取扱手数料を「定額」にしているところもあれば、借入金額によって変わる「定率」にしているところなどさまざまです。ここでは、新生銀行の例を見てみましょう。

【定額型】

借入金額がいくらであっても事務手数料は、一定です。新生銀行では、付与されるサービス・特約により、事務取扱手数料を次のように設定しています。

金利プラン名 通常 安心パック 安心パック
W
安心パック
S
事務取扱手数料(税込み) 5.5万円 11万円 16.5万円 16.5万円
サービス・特約(※) 団体信用生命保険
安心保証付団信
コントロール返済
病児保育サービス
家事代行・ハウスクリーニング
自然災害時債務免除特約
  • サービス・特約の詳細

安心保証付き団信

住宅ローン契約中、契約者が特定の症状に限らず、不慮の事故などで介護が必要な状態になった場合、介護保険金で住宅ローンの残債が返済されます。

コントロール返済

経済的な余裕があるときに住宅ローン一部繰上返済を行って返済期間を短縮しておくことで、家計の負担が増えた時に、短縮した期間分(最長)分、元本返済を一時的に休止して、利息のみの返済に切り替えることができるサービスです。

病児保育サービス

借入金額に応じて付与される病児保育サービスが利用できるクーポンを利用して、病児保育サービスを利用できるサービスです。

家事代行・ハウスクリーニングサービス

借入金額に応じて付与される家事代行サービスが利用できるクーポンを利用して、家事代行・ハウスクリーニングサービスを利用できるサービスです。利用するサービスの内容により、必要なクーポン数が異なります。

自然災害時債務免除特約

住宅ローンの借り入れから約10年間、地震・台風などの自然災害で自宅が罹災した場合、損害の程度に応じて最大24回分の住宅ローン返済が免除されます。

定額型は、借入金額が大きい場合でも事務手数料が一定のため、「初期費用を抑えたい」「借入金額が大きくなりそう」といった人向けのプランといえるでしょう。

ただし、サービス・特約を付加すると事務手数料が少し上がるので、自分に必要なサービス・特約を検討しながら金利プランを選びましょう。

【定率型】

借入金額×2.2%(税込み)で算出した金額が事務取扱手数料となります。借入金額ごとの手数料は、以下の通りです。

借入金額 事務取扱手数料(税込み)
1,000万円 22万円
2,000万円 44万円
3,000万円 66万円
4,000万円 88万円
5,000万円 110万円

定率型は、通常の変動金利よりも金利が低く設定されている「変動金利タイプ(変動フォーカス)」の場合のみとなります。初期費用は、多少高くなりますが「毎月の返済額を抑えたい」「借入金額が小さくなりそう」という人向きです。

事務取扱手数料が高額になるので、その事務取扱手数料を支払ってでも、毎月の返済額を低くするということがご自身の返済計画に合致しているか、よく考えてから利用しましょう。

ご参考)
2021年10月の変動金利

  • 変動金利(半年型)タイプ:年0.65%
  • 変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>:年0.45%

住宅ローン契約時の事務取扱手数料についてさらに詳しく知りたい場合は、こちらもご覧ください。

繰上返済の利用も検討しよう

住宅ローンの返済中に余裕が出てきたら、「繰上返済」をする機会が出てくるかもしれません。その際も、繰上返済手数料が必要な金融機関と、すべて無料にしている金融機関があるため、事前に確認が必要です。

金利の高低だけでなく、借り入れ後にかかる諸費用のこともしっかりと確認してから住宅ローン契約に臨んでください。生活費や今後必要になる教育費、万が一の際のお金を考えるのならば、諸費用が少ないに越したことはありません。諸経費を抑えることができれば、その分を教育費などに回すことも検討できます。

なお、繰上返済を行う際は、「期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらになるのかもチェックしてください。それぞれの特徴は、以下の通りです。

期間短縮型

繰上返済をしても毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短縮されるのが特徴です。短縮された期間分の利息が軽減されるため、「返済額軽減型」よりも利息軽減効果は高くなります。ちなみに、新生銀行の一部繰上返済は、期間短縮型のみです。

返済額軽減型

繰上返済により毎月の返済額を軽減できます。ただし、返済期間はそのまま変わりません。「住宅ローン契約中に収入が減る」といった場合に検討したい繰上返済方法です。

「期間短縮型と返済額軽減型を選択できるか」は、金融機関により異なります。できれば、住宅ローン契約前に対応している繰上返済の方法についても確認しておくことがおすすめです。

  • 新生銀行では返済額軽減型のお取り扱いはございません。

全額繰上返済について

住宅ローン契約中に、定年退職を迎える予定がある場合、退職金でローンを完済しようと考える人も多くいらっしゃいます。

新生銀行では、住宅ローンの全額繰上返済をしたい場合、インターネット上のみでの手続きはできません。住宅ローン専用のコールセンターで経過利息を確認し、利息を含めた残債分の金額を入金することが必要です。

また、全額繰上返済で住宅ローンを完済した後は、抵当権の抹消手続きも忘れないようにしましょう。抹消書類を受け取る際には、主に以下の書類などの準備が必要です。

【契約時の実印と同じ場合】

  • 実印
  • 顔写真付き本人確認書類
  • 新生銀行キャッシュカード

【契約時の実印から変更している場合】

  • 変更後の実印
  • 顔写真付き本人確認書類
  • 変更後の実印の印鑑証明書
  • 新生銀行キャッシュカード

契約者本人以外の人が抵当権抹消書類を受け取る際は以下を準備します。

  • 委任状(住宅ローン契約者の実印押印があるもの)
  • 契約者の印鑑証明書
  • 認印
  • 顔写真付き本人確認書類

全額繰上返済は、一部繰上返済に比べて手続きが煩雑です。もし、予定があるならば、事前に必要書類などを確認しておくとよいでしょう。

  • ご紹介した手続き・書類は新生銀行の例です。金融機関によって手続きや必要書類は異なりますのでご注意ください。

住宅ローン契約中での借り換えについて

住宅ローン契約中に、「今契約しているものよりもお得な住宅ローンが出てきた」ということがあるかもしれません。そのときは、住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。住宅ローンの借り換えは総返済額を減らしたり、より有利な条件で住宅ローンを契約する有力な選択肢です。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、他の金融機関の住宅ローンでお金を借りて、今利用している住宅ローンを完済して乗り換えることを言います。

一般的に、住宅ローンの借り換えでお得になるのは、以下の条件にあてはまる場合といわれております。

  • 住宅ローン残高:1,000万円以上
  • 金利差:1%以上
  • 残年数:10年以上

そのため、「あと数年で住宅ローン返済が終わる」といった状況では、借り換えを行うメリットはあまりありません。また、「金利差が0.1%程度」という場合もお得にならないことが多いので注意しましょう。

このように、借り換えを検討する場合は、上記の3つの条件を目安に早めに行うことが重要です。

なお、借り換えでどのくらいお得になるかは、各金融機関のシミュレーションなどを活用してください。多くの金融機関のホームページで借り換え効果をシミュレーションしながら確認できます。

住宅ローンシミュレーション

借り換えのメリット・デメリット

住宅ローンの借り換えで生じるメリット・デメリットも把握しておきましょう。

【メリット】

総返済額を減らすことができる可能性がある

借換前との金利差が大きい場合、借入金額に対する利息が減るため、総返済額の減少につながると考えられます。

契約期間を延ばせる

通常、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、借り換え前の残存返済期間となりますが、中には、現在の住宅ローン残年数を借り換えで延ばすことが可能な金融機関もあります。「毎月の返済金が高すぎる」という場合は、ローン契約期間を延ばすことで毎月の負担を軽減できます。

  • 新生銀行で借換いただく場合は最長35年の借入期間の延長が可能です。総支払利息が増加します

【デメリット】

借換時には審査がある

住宅ローンを借り換える際は、新規借り入れ同様に審査があります。そのため、「転職したばかり」「別のローンを組んだ」「収入が激減した」など、現在の住宅ローン契約時と勤務状況・家計の状況が変わっている場合は要注意です。

また、健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローン契約を断られる可能性もあります。

事務取扱手数料などの諸費用がかかる

借り換える場合でも事務取扱手数料や印紙代、抵当権設定登録免許税などは、新規契約時と同様にかかります。そのため、借り換えを検討する際は、必ず「諸経費を負担しても借り換えにメリットがあるのか」しっかりとシミュレーションすることが大切です。

ライフプランも含めて相談してみよう

教育費や老後の資金、または起こるかもしれないリスクにかかるお金も含めて、店舗のある金融機関で相談できると安心です。自分に合った金融機関を探して、ライフプランのことも含め、住宅ローンの相談をしてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンシミュレーション
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

住宅ローンTOP

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を新生銀行が保証するものではありません。

当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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パワースマート住宅ローンについて

  • 借入期間は5年以上35年以内(1年単位)、借入金額は500万円以上3億円以下(10万円単位)です。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円(消費税込み)、お申し込みされない場合55,000円(消費税込み)、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
  • 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
  • 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
  • ご選択いただく金利タイプ、付帯サービスにより別途条件がございます。詳しくは新生パワーコール<住宅ローン専用>、新生銀行ウェブサイトにてご確認ください。

[2021年3月29日現在]