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住宅ローンの繰り上げ返済はお得?メリットとデメリットを解説

住宅ローン繰り上げ

住宅ローンを返済中に、金銭面で余裕が出てきたら、「一部でも繰り上げ返済して、ローンの負担を減らしたい」そう考える方も多々いるでしょう。ただ、繰り上げ返済と一口にいっても、2つのタイプがあるため、しっかりと特徴を押さえておくことが重要です。そこで、ここでは2つの繰り上げ返済の方法や、繰り上げ返済のメリット、デメリットについて解説します。

住宅ローンの繰り上げ返済には2つの種類がある!

住宅ローンの繰り上げ返済のタイプは、「返済額軽減型」「返済期間短縮型」の2つに分かれます。それぞれの特徴は以下の通りです。

返済期間短縮型

  • 毎月の返済額に変化はない
  • 返済期間が当初より短くなる
  • 返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高い
期間短縮型

返済額軽減型

  • 毎月の返済額を減らすことができる
  • 返済期間は変わらない
  • 返済期間短縮型より、利息軽減効果が低い
返済額軽減型

返済額軽減型は、毎月の返済額が減るため、繰り上げ返済後すぐに家計改善の効果が出ます。ただ、長い目で見ると、支払うべき利息が減る返済期間短縮型のほうが、総合的に負担軽減につながる傾向です。

住宅ローン繰り上げ返済の大きなメリットとは?

ここでは一例として返済期間短縮型の繰り上げ返済が、どのくらい総返済額を減らせるのか確認してみましょう。たとえば、以下の条件で借り入れている住宅ローンがあったとします。

  • 毎月の返済額:10万円(ボーナス支払いなし)
  • 残り返済期間20年
  • 金利:1.0%

このまま住宅ローンの返済を続けると、総返済額は2,399万9,869円です。では、この状態の時に100万円繰り上げ返済をしたらどうなるでしょうか。返済期間は1年短縮され19年になり、総返済額は2,378万5,250円に変わります。21万4,619円も減らすことができるのです。

繰り上げ返済はいつ行うのがいい?

期間短縮型の繰り上げ返済で総返済額を減らせることは確認しましたが、繰り上げ返済のタイミングはどうすればいいのかも知っておきましょう。繰り上げ返済は、残高が多く金利が高いほうがメリットを多く享受できます。とはいっても、うまい具合に返済タイミングを考えることができない人もいるでしょう。

そのような人のために、金融機関によっては、「毎月〇万円ずつ」など毎月定期的に繰り上げ返済ができるサービスや、普通預金口座の残高が一定以上になれば自動的に返済を行うサービスもあります。貯蓄に回すよりも返済を重視したいと考えるのならば、このようなサービスを利用して、返済期間をどんどん短縮していくのもおすすめです。

なお、繰り上げ返済でどのくらいお得になるかは、金融機関の繰り上げ返済シミュレーションで確認ができますので利用してみましょう。

繰り上げ返済のデメリットとは?

繰り上げ返済はメリットが非常に大きいですが、デメリットがあることも忘れてはいけません。しっかりと確認しておきましょう。

  • 期間短縮型の繰り上げ返済の場合、月々の負担額は変わらない
    現在の負担額を減らしたい人には、期間短縮型の繰り上げ返済は向きません。
  • 繰り上げ返済に手数料がかかることがある
    金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかることもあります。何度も繰り上げ返済をすると、それだけ手数料負担も増えますので気を付けましょう。
  • 繰り上げ返済で期間短縮をしすぎると、住宅ローン控除の適用から外れることもある
    住宅ローン控除の適用条件の一つに「ローンの残年数が10年以上」というものがあります。繰り上げ返済で期間を短縮し、残年数が10年を切ることがあれば、住宅ローン控除が受けられない恐れもあるため注意しましょう。事前に繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらがお得になるかを必ずシミュレーションしてください。

将来の繰り上げ返済のしやすさも考えて住宅ローンを決めよう!

どの住宅ローンも繰り上げ返済はできます。しかし、繰り上げ返済手数料がかかる金融機関、繰り上げ返済の最低限度額が定められている金融機関もあります。もし、これから住宅ローンを選ぶのならば、「繰り上げ返済手数料0円」「繰上返済金額に条件なし」といった金融機関を選ぶとよいでしょう。

新生銀行では便利なシミュレーションツールをご用意しております。

住宅ローンシミュレーションこちら!
  • 本稿の内容は2020年2月3日時点の情報に基づきます。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
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[2021年3月29日現在]