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住宅ローンの返済額の計算方法は?いろいろな金利でシミュレーションしてみよう

金利シュミレーション

住宅ローンを選ぶ際に、最も気になるポイントはなんでしょうか。多くの人が「金利」と答えるかもしれません。2022年1月現在、依然として日本では低金利政策が続いていて、多くの金融機関が住宅ローンの広告で、住宅ローン金利の低さをアピールしています。

しかし、住宅ローンを選ぶ際は、本当に金利だけ選択してよいのでしょうか。

今回は、住宅ローンの返済額を減らすために知っておきたい「金利」に関する注意点や「シミュレーション」の大切さなどについて解説します。

契約時期によって金利が違う!その理由とは?

金利タイプや借入金額が同じ住宅ローンでも、契約時期によって金利は異なります。住宅ローンの金利は市場金利に連動しているからです。市場金利は、景気や為替の動きなどによって変化します。

市場金利は、一般的に「景気が良くなる」「為替が円安に振れる」といったときに上昇する傾向にあります。

ただし、実際はそれほど単純な理由ですぐに金利が動くわけではありません。景気が良くなったとしても、すぐに金利が上昇するとは限りません。

固定金利と変動金利、どちらがお得になる?

住宅ローンの金利タイプには、大きく「固定金利」と「変動金利」の2つがあります。実際に、どちらを選択したほうがお得なのでしょうか。一般的に、金利は「変動金利→当初固定金利→長期固定金利」の順番で高くなっていきます。同じ固定金利でも、期間が短いほうが金利としては低くなる傾向にあります。

しかし、変動金利は固定金利に比べて金利が低い傾向にありますが、半年に1回の金利の見直しがある点に注意が必要です。もし、変動金利の金利の見直しの際に市場金利が上昇していた場合、住宅ローン金利も上昇する可能性があります。

また、当初固定金利を選んだ場合でも一定期間が終了した後は、通常、変動金利へ自動的に移行されることになります。再度、固定金利にすることもできますが、その場合、切り替え時点での金利が適用されるため、住宅ローンを契約した当初の金利とは異なります。

これらを踏まえると、固定金利と変動金利のどちらがお得になるかは一概に判断することができません。

自分の家庭環境や家計の状況はもちろん、住宅ローンの金利が変わって、毎月の返済額が増加した場合の許容範囲なども考慮したうえで固定金利と変動金利を選択することが必要です。

特に、これから教育費がかかる予定であれば注意してください。高校進学や大学進学など、子どもが成長するにつれて、まとまった資金が必要になることも増えてきます。金利が上昇して返済額が変わっても住宅ローンの返済金や、教育費を支払い続けられる余裕があるかを十分に確認して、金利タイプを決定するのが賢明です。

下記は文部科学省が公表している「平成30年度 子供の学習費調査」の結果です。年間にかかる学習費(授業料などの学校教育費・習い事や塾などの学校外活動費)が分かります。

学校および公私 学習費総額
幼稚園 公立 22万3,647円
私立 52万7,916円
小学校 公立 32万1,281円
私立 159万8,691円
中学校 公立 48万8,397円
私立 140万6,433円
高校(全日制) 公立 45万7,380円
私立 96万9,911円

出典:文部科学省

大学でかかる費用も確認しておきましょう。以下は、文部科学省の「令和元年度入学者に係る初年度学生納付金の調査結果」および「文部科学省令による標準額」「2020年度学生納付金調査結果」から抜粋した、大学の初年度1年間にかかる費用です(公立大学は「地域内」の費用の平均。すべて昼間部の学費)。

国立大学 81万7,800円
公立大学 76万4,786円
私立大学 134万723円

出典:文部科学省

このように教育費などは予想外に大きな出費となることも多々あります。住宅ローンの金利を選択する際には、こうしたマネープランもしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンの金利タイプの違いをもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。金利タイプ選択の際の注意点についても触れています。

シミュレーションで計算してみよう

住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に、事前に把握しておきたいのが返済シミュレーションです。返済シミュレーションでは、借入金額や借入期間、金利などを入力すれば、総返済額および毎月の返済額を計算することができます。

固定金利、変動金利など条件を変えながら、余裕をもって返済できるのか確認していきしょう。返済シミュレーションは、各金融機関のホームページなどで公開されているため、申し込み前に積極的に利用してみましょう。

新規借り入れ シミュレーションはこちら

返済金額シミュレーションについては、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの金利以外にも注意点が!

住宅ローンを金利の低さに注目して探す人は多いと思いますが、本当にそれだけでいいのでしょうか。

住宅ローンを利用する際は、契約する際に事務取扱手数料などの諸費用がかかり、それらの諸費用は決して無視できるような金額ではありません。

例えば、事務取扱手数料の金額は、各金融機関が自由に設定できる部分です。そのため、住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく各金融機関の手数料なども比較しておきましょう。

なぜなら、「金利は低いけど手数料と諸費用が思った以上に多額だった」ということもあるからです。

諸費用についても、金融機関のホームページなどで確認ができます。金利の高低も大事ですが、「手数料などの諸費用がいくらかかるのか」をしっかりと確認してから住宅ローン契約を進めましょう。

以下は、一般的に住宅ローン契約時にかかる可能性のある諸費用です。金融機関ごとにかかるものとかからないものがあるため、よく確認してから住宅ローンを決定しましょう。

費用 内容
事務取扱手数料

金融機関が住宅ローン契約手続きを行う際の手数料

  • 新生銀行では借入金がいくらになっても事務取扱手数料額が固定の「定額型」もあり
団体信用生命保険料

住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった際、債務を完済するための保険

  • 新生銀行では契約者負担なし
火災保険料

建物や家財が火災・風水害で損害を受けた際、損害に応じて保険金が支払われる

  • 住宅ローン完済までは加入が必須
保証料・保証事務取扱手数料

契約者が、住宅ローン返済ができなくなった場合、金融機関が残債を保証会社から返済を受けるための保証料
保証会社が返済を行った場合も住宅ローン契約者は保証会社へ返済を行うことが必要

  • 新生銀行では保証会社を使わないため不要
抵当権設定登録免許税・司法書士への報酬

住宅ローン借入時の抵当権設定で登録免許税が必要
一般的に司法書士へ委任して手続きを行うため、司法書士への報酬も必要

印紙税

住宅ローン契約時の契約書に貼付して納付する

  • 電子契約の場合は不要

諸費用については、上記で紹介した「住宅ローンシミュレーション」でも確認できます。住宅ローン契約時にかかる諸費用についてはこちらもご覧ください。

住宅ローンの手数料はいくらかかる?費用もチェック 新生銀行 住宅ローン 諸費用・手数料はこちら

住宅ローンの返済負担を減らすためにできること

住宅ローンの返済は、長い人で30年以上続くこともあります。そのため、なかには「途中で繰上返済をして、少しでも利息負担を減らしたい」「金利が低い銀行へ借り換えしたい」と考える人もいるでしょう。ここでは、住宅ローン返済負担を減らすためにできる「繰上返済」「借り換え」についてご紹介します。

繰上返済

「貯蓄に余裕がある」「しばらくまとまった金額を使う予定がない」という場合は、繰上返済を検討してはいかがでしょうか。繰上返済をすることで、住宅ローンの元本が減るため、利息軽減効果があります。一般的に繰上返済をした際は、「期間短縮型」「返済額軽減型」の2タイプがあります。

特に、利息軽減効果が高いのが毎月の返済額は変わらず返済期間を短縮する「期間短縮型」です。金融機関によっては「期間短縮型」を扱っておらず、毎月の返済額を減らし返済期間は変わらない「返済額軽減型」のみのところもあるため、注意してください。

ちなみに、新生銀行は「期間短縮型」で繰上返済を行っています。また、「繰上返済手数料の有無」「いくらから繰上返済ができるか」についても要確認です。特に、毎月少しずつ繰上返済したい場合は、繰上返済手数料がかかると利息軽減額以上の手数料を払うことになる可能性もあります。そのため、なるべく以下のような条件がそろった金融機関を選ぶようにしましょう。

  • 手数料がかからない
  • 少額でも繰上返済ができる
  • インターネットから繰上返済手続きができる

なお、新生銀行では、こまめに繰上返済したい方のために、「自動繰上返済(スマート返済)」という方法も用意しています。自動繰上返済(スマート返済)とは、あらかじめ指定した円普通預金残高を1万円以上上回ったら、その1万円を含めて指定金額を上回った金額について自動的に繰上返済を行ってくれるサービスです。手数料もかからないため、利用しやすいでしょう。

繰上返済メリット シミュレーションはこちら

借り換え

現在の住宅ローンよりも金利が低い商品がある場合は、借り換えを検討するのもいいでしょう。借り換えでお得になるといわれる目安は、以下の条件に当てはまるときです。

  • 住宅ローン残債:1,000万円以上
  • 残年数:10年以上
  • 金利差:1%以上

借り換えをすれば、借入期間の延長や毎月の返済額の負担軽減も期待できるため、現在の返済負担が厳しい場合も検討する価値が高いでしょう。ただし、借り換えは新規契約時と同様に諸費用がかかる点に注意が必要です。

諸費用が高いと、借り換えの効果が薄くなったり、総返済額が増える可能性もあります。金利などの条件面だけでなく、シミュレーションで費用の確認をすることも忘れないでください。

住宅ローンの負担軽減をする方法については、こちらもご覧ください。繰上返済や借り換えについて詳しく解説しています。

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  • 本稿の内容は2020年2月の情報を基に作成し2022年1月に更新したものです。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を新生銀行が保証するものではありません。

当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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パワースマート住宅ローンについて

  • 借入期間は5年以上35年以内(1年単位)、借入金額は500万円以上3億円以下(10万円単位)です。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円(消費税込み)、お申し込みされない場合55,000円(消費税込み)、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
  • 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
  • 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
  • ご選択いただく金利タイプ、付帯サービスにより別途条件がございます。詳しくは新生パワーコール<住宅ローン専用>、新生銀行ウェブサイトにてご確認ください。

[2021年3月29日現在]