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住宅ローンはいくらまで借りることができるの?借入可能限度額を解説

住宅ローンの契約をする際、頭金をどのくらい用意でき、どのくらい借り入れができるかは重要なポイントです。購入できる物件の金額は、「頭金」+「住宅ローンの借入可能限度額」と考えることができるので、ご自身の借入可能限度額を確認することで、購入可能な物件の価格や物件建築費用の目安を知ることができます。

今回は、住宅ローンの借入可能限度額について解説していきます。

目次

  1. 年収の何倍の物件を取得する?
  2. 住宅購入資金の平均額もチェック!
  3. 借入額をどうやって決める?
  4. 借入可能限度額を確認しておこう
  5. 借入額を増やすためにできることとは?
  6. 収入合算・ペアローンのメリットとデメリット
  7. 借入可能限度額いっぱいまで利用するのは危険!

年収の何倍の物件を取得する?

まず、住宅を取得した人たちが世帯年収の何倍の物件を購入しているのかを見てみます。住宅金融支援機構が公表している2020年度「フラット35利用者調査」によると、2020年における年収倍率は、以下のような結果でした。

  • 注文住宅:約6.7倍
  • 建売住宅:約6.8倍
  • マンション:約7.0倍
  • 土地付き注文住宅:7.4倍

例えば、年収500万円の世帯が注文住宅を購入するならば3,350万円(500万円×6.7倍)、マンションならば3,500万円(500万円×7.0倍)が目安といえます。

貯蓄を利用して頭金の金額を増やすことで、これ以上の金額の住宅を購入できると思う人もいるかもしれませんが、マイホームを買って、そこで生活をスタートするには、住宅取得以外のお金も必要になります。

たとえば、老後資金や教育費はもちろんですが、病気など、もしもの場合に備えて確保しておきたいお金もあるでしょう。

したがって、貯蓄の一部を住宅取得時に使うときは、住宅取得費用以外に必要になりそうなお金をきちんと確保しておくことが賢明です。

年収から借り入れをシミュレーションする

住宅購入資金の平均額もチェック!

住宅購入資金の平均額については、国土交通省住宅局の「令和2年度 住宅市場動向調査」を参考にして解説します。

  • 土地を購入した注文住宅:平均4,606万円(全国平均)
  • 分譲戸建住宅:平均3,826万円(三大都市圏平均)
  • 分譲マンション:4,639万円(三大都市圏平均)

考えていたよりも、多いと感じるかもしれません。ただ、この金額は平均金額のため、場所によっては低くなる場合もあります。また、物件の広さや付帯設備などでも大きく変わってくるため、あくまでも参考程度に見ておいてください。

住宅ローン控除に関してはこちらの記事もご覧ください。
年齢・購入金額から見る住宅ローン借入事情を紹介!自分の借り入れは?

借入額をどうやって決める?

次に「住宅を取得するのに必要なお金をどのようにして準備していくのか」について考えていきましょう。住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用しますが、以下のようなことをしっかりと決めておくことが必要です。

  • 住宅取得資金すべてを住宅ローンで準備するのか
  • 頭金をある程度準備するのか

ちなみに、頭金の目安は一般的に「物件価格の2割」といわれています。例えば、4,000万円の物件であれば800万円です。800万円を頭金とすると、借入金額は3,200万円に減ります。

頭金が0円で住宅ローンを組むことができる金融機関もありますし、頭金0円で住宅ローンを利用することは可能ですが、しっかりと購入後の自分の家計状況も考えた方が良いでしょう。

住宅ローンの借入金額が増えれば、毎月の返済負担は増えますし、住宅購入にかかるお金以外にもまとまったお金がかかる場合があります。

住宅ローンを利用する場合は、事務取扱手数料や火災保険料などの諸費用もかかります。

新生銀行 住宅ローン 諸費用・手数料はこちら

ちなみに、金融機関によっては頭金なしでも全く問題なく借り入れができる場合もあります。返済の負担は大きくなりますが、頭金の準備が難しい場合は検討してみましょう。

借入可能限度額を確認しておこう

ある程度、借入金額の目安がわかった後に知っておきたいのが自分の借入可能限度額です。借入可能限度額は、金融機関のホームページ上でシミュレーションできる場合もあります。現在の年収と希望する借入期間を入力すると、借入可能限度額が算出されます。

同じ年収でも借入期間によって借入可能限度額が変わるため、年数を変えていろいろ試してみると良いでしょう。ただし、シミュレーションで出てくる借入可能限度額はあくまで目安です。他に借入金がある場合などは、正確な借入可能限度額を算出できないため、注意してください。

年収から借り入れをシミュレーションする

住宅ローンの借入期間を決める場合は以下の記事も参考にしてください。借入期間によって、返済額がどのくらい異なってくるかも解説しています。
住宅ローンの借り入れ期間をどう決める?疑問点を確認

借入額を増やすためにできることとは?

シミュレーションで借入可能限度額を確認してみたところ、「必要な金額が借りられないかも?」ということもあるかもしれません。借入可能限度額を増やすためにできることを考えてみましょう。ここでは、「収入合算」と「ペアローン」についてご紹介します。まずは、簡単に特徴を押さえておきましょう。

収入合算
  • 申込者の収入に一定の収入のある親族の収入を合算し、合算金額を元に住宅ローンを借りる
  • 住宅ローン契約は1本
ペアローン
  • 一定の収入がある同居親族と一緒にそれぞれが「主たる債務者」となり、住宅ローンを組む
  • それぞれが相手の債務に対する連帯保証人となる
  • 住宅ローン契約は2本

収入合算、ペアローンともに、2名分の収入を考慮して住宅ローンの借入可能限度額が決定します。ここで、収入が合算できる親族は「親子」や「配偶者」です。

親子で住宅ローンを組む方法についてはこちらでも紹介しています。
住宅ローンには親子ローンという選択も!メリットとデメリットとは?

夫婦で組む住宅ローンについてはこちらもご覧ください。
住宅ローンを夫婦で組むには?条件とメリットについて解説

新生銀行 住宅ローン 収入合算・ペアローンサービスはこちら

収入合算・ペアローンのメリットとデメリット

収入合算やペアローンは、親族2名の収入を合わせて住宅ローンを契約する方法です。先ほど特徴を確認しましたが、契約の詳細についても知っておきましょう。
*夫婦で契約する場合の例です。収入合算においては、主債務者が夫の場合

収入合算 ペアローン
申込者 夫・妻
連帯保証人 妻・夫
返済(口座引き落とし) 夫・妻
団信加入 夫・妻
住宅ローン控除の対象 夫・妻

収入合算は、連帯保証人のみを合算者が担い、返済や団信加入などは申込者が対象です。ペアローンは、契約が2本になるため、団信加入や住宅ローン控除も2名が対象となります。また、口座引き落としでの返済も2名が行わなければなりません。

共働き世帯の住宅ローンの組み方についてはこちらもご覧ください。
共働き世帯の住宅ローンはどのように組むのがおすすめ?三通りで紹介

収入合算とペアローンのメリット・デメリットも押さえておきましょう。

【収入合算】
メリット
  • 申告する収入額が増える
  • 住宅ローン契約は1本のため、諸費用(事務取扱手数料や保証料、登記費用など)が1本分で済む
デメリット
  • 連帯保証人は団体信用生命保険に入れないため、連帯保証人が亡くなった場合、返済はそのまま継続する
  • 住宅ローン控除対象は主債務者のみ

収入合算では、住宅ローン契約が1本です。そのため、金融機関へ支払う事務取扱手数料や登記時の費用などの負担をなるべく抑えたい人に向いているでしょう。ただし、連帯保証人は団信に入れません。また、住宅ローン控除対象は主債務者のみです。

【ペアローン】
メリット
  • 申告する収入額が増える
  • 2名とも団体信用生命保険に加入できる。片方が亡くなった場合は、亡くなった方の残債のみが保険で支払われる
  • 2名とも住宅ローン控除対象となる
デメリット
  • 契約が2本になるため、諸費用(事務取扱手数料や保証料、登記費用など)が2本分かかる
  • 片方が亡くなった場合でも、もう片方の人の残債は返済が続く

ペアローンでは、2名とも団体信用生命保険に加入ができます。片方が亡くなった場合は、その人の残債が保険から支払われますので、負担軽減はできるでしょう。ただし、遺された人の残債はそのままのため、負担がすべてなくなるわけではありません。遺された人に十分な収入がないと返済を続けられなくなる、という懸念も生じるでしょう。

また、契約が2本となり、どちらも住宅ローン控除の対象です。節税を考えている人は、お得に感じられるかもしれません。ただし、契約時は2本分の諸費用がかかり、負担が大きくなります。もし、ペアローンを検討するのならば、諸費用負担がなるべく少ない金融機関を選択することがおすすめです。

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収入合算とペアローンの特徴から考えると、それぞれに以下のような人が向いているといえるでしょう。

  • 収入合算:2名とも働いているが、片方の収入が多く収入の差がある
  • ペアローン:2名ともに、ある程度以上の収入がある

自分の家庭の事情も考慮して、単独で住宅ローン契約をするか、それとも収入合算やペアローンを使った方がいいのかを検討してみてはいかがでしょうか。

収入合算とペアローンの特徴や違いについてはこちらもご覧ください。
住宅ローンの収入合算とペアローンの違いは?メリットとデメリットも併せて解説

新生銀行へのご相談はこちら

借入可能限度額いっぱいまで利用するのは危険!

通常の住宅ローン契約だけでなく、収入合算、ペアローンとさまざまな契約方法について確認しました。借入可能限度額を試算してみて、自分の予想以上に住宅ローンを借り入れできそうだとしても、借入可能限度額まで借りることは避けたほうが良いでしょう。

当然、借りたお金は返さないといけません。多めの額を借り入れて無理な返済になるような事態は絶対に避けましょう。ちなみに、住宅ローンの年間返済額(返済負担率)は、一般的に「年収の25%以内にすると良い」と一般的にいわれています。

年収500万円の場合は125万円(月額約10万4,000円)です。この範囲に入る程度の金額を借り入れることをお勧めします。特にマンションの場合は、住宅購入代金だけでなく、管理費や修繕積立金も定期的に支払う必要があります。

住宅ローンの返済と同時にこれらのお金も支払わないといけません。「返済金だけでいっぱいになってしまい、それ以外に手が回らない」といったことにならないよう借入額はよく考えてから決めてください。

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  • 本稿の内容は2020年2月の情報を基に作成し2022年1月に更新したものです。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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パワースマート住宅ローンについて

  • 借入期間は5年以上35年以内(1年単位)、借入金額は500万円以上3億円以下(10万円単位)です。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円(消費税込み)、お申し込みされない場合55,000円(消費税込み)、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
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[2021年3月29日現在]