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気になる住宅ローンの借り換え手数料、借り換えを考えるならココをチェック!

日本が超低金利時代といわれるようになって久しくなりましたが、「返済中の住宅ローンの金利が今の金利水準よりも高い」という人はまだまだいらっしゃると思います。すでに「より返済負担の少ない住宅ローンへ借り換えをしたい」と低い金利の住宅ローンを探している人もいると思います。

住宅ローンの借り換えを考えるときには、住宅ローンの金利以外にも様々な観点から検討する必要があります。特に、住宅ローンの借り換え時にかかる手数料について押さえておくことが必要です。

そこで、今回は住宅ローンの借り換えを考える時に必ず確認しておきたい借り換え時に発生する諸費用について解説します。

目次

住宅ローンの借り換えを検討したいのはこんな場合

借り換え時にチェックしたほうが良い項目とは?

諸費用がかかっても借り換えるメリットがある場合も

借り換え時にかかる諸費用とは?

新生銀行住宅ローンの諸費用について

借り換えたらいくらお得になるか計算してみよう

借り換えでこんなこともできる!

諸費用を準備できない場合はどうする?

住宅ローンの借り換えを検討したいのはこんな場合

借り入れたときより金利が低くなっているからといって、必ず住宅ローンの借り換えを行ったほうが良いわけではありません。住宅ローンの借り換えを検討したほうが良いのは、一般的に以下の場合と言われています。

  • 金利差年率1%以上
  • 住宅ローン残高1,000万円以上
  • 完済までの残年数10年以上

必ずしも上記の条件を全て満たす必要はありませんが、これらの条件にすべて当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。

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借り換え時にチェックしたほうが良い項目とは?

住宅ローンを借り換える時には、金利以外にも事務取扱手数料や保証料などの諸費用についてチェックすることが必要です。
もし、金利が低い住宅ローンだったとしても、諸費用が高いと、借り換え前と比較して総合的に支払う金額があまり変わらないこともあるのです。

内容によっては、金利は下がったにもかかわらずトータルで支払う金額は増えてしまうこともあります。

諸費用がかかっても借り換えるメリットがある場合も

住宅ローンの借り換えには、諸費用がかかるため注意が必要です。しかし、以下のような場合は借り換えることでメリットがあるといえます。

住宅ローンの返済額を減らす

現在の住宅ローンより金利が低いものに変更すると、総支払利息額を減らすことが可能となるため、毎月の返済額負担を減らすことが期待できます。

長期固定金利に変更を希望している

半年に1回金利の見直しがある変動金利や、固定金利でも3年、5年など当初固定期間を比較的短期間に設定している場合、金利の動向は気になるところです。しかし、最終返済月まで金利の見直しがない「長期固定金利」に借り換えれば、金利の動向を気にすることはなくなるでしょう。

住宅ローンの返済期間の短縮

現在の住宅ローンの返済期間が長すぎると感じる場合は、借り換えによって期間を短縮することもできます。

返済期間を短縮すると、基本的には総支払利息が減るので大きなメリットといえるでしょう。ただし、期間を短縮すると毎月の返済額が増える可能性が高いので、毎月の返済額が無理のない金額になっているかの確認は必要です。

借り換え時にかかる諸費用とは?

借り換え時にどのような諸費用が必要になるのか、その種類や特徴について押さえておきましょう。主に、以下の6つの費用がかかります。

事務取扱手数料

住宅ローン契約手続きに関する金融機関へ支払う手数料です。金融機関ごとに設定されている手数料は異なります。例えば、「ペアローン」など契約本数が2本になる住宅ローンの場合は、2本分の事務取扱手数料が必要です。

保証料・保証事務取扱手数料

契約者が住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関が保証会社から残債を返済してもらうための保証会社に支払う費用です。新生銀行のように、保証会社を利用しないことで保証料を不要としている金融機関もありますが、一般的には金融機関が確実に住宅ローン返済を行ってもらうために、保証会社が採用されていることが多い傾向です。

なお、代位弁済(借入人に代わって返済すること)された場合でも住宅ローン契約者の債務がなくなるわけではありません。住宅ローン契約者は、金融機関ではなく引き続き保証会社へ返済を続ける必要があります。前述の通り、新生銀行では、保証会社を利用しないため、保証料等は不要です。

  • 保証料の仕組みおよび保証会社を利用しない新生銀行の例

<新生銀行の住宅ローン>(保証会社の利用がない場合)

団体信用生命保険料

住宅ローン契約者が死亡、もしくは高度障害状態となった場合、保険金で残債を完済できる保険の保険料です。一般的に、住宅ローンを利用するときは、金融機関が指定する団体信用生命保険に加入する必要があります(新生銀行の住宅ローンの場合、団信の保険料は新生銀行が負担します)。

火災保険料

火災保険とは、建物・家財が火災や風水害などで損害を受けた場合、損害に応じて保険金を受け取れる保険です。多くの住宅ローンでは、完済するまで加入が必須となっています。保険料は、補償範囲や地域・建物の構造により異なり、住宅ローン契約者の負担です。なお、火災保険には地震・噴火・津波が原因の火災の補償がありません。

抵当権設定登録免許税・司法書士報酬

住宅ローンを契約する場合は、金融機関は物件(土地や建物)に抵当権を設定します。抵当権を設定する際に、「登録免許税」などが必要になってきます。

登録免許税の税率は「債権額×0.4%」ですが、「特定認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」の場合は「債権額×0.1%」となります。

例えば、一般的な住宅で3,000万円の借り入れの場合、抵当権の設定する際の登録免許税は12万円(3,000万円×0.4%)です。これらの手続きは、一般的に司法書士へ依頼することになるため、別途司法書士報酬もかかります。

印紙税

住宅ローンの金額に応じた印紙税を契約書に貼付して納税します。ペアローンなど、契約本数が2本になる住宅ローンの場合は、契約書は2枚となるため、それぞれに印紙税の貼付が必要です。紙の契約書ではなく、電子契約書の場合は印紙税が不要となります。

  • 新生銀行では「電子契約利用手数料」がかかります。

新生銀行住宅ローンの諸費用について

新生銀行では、上述した通り以下の費用が0円です。

  • 保証料・保証事務取扱手数料
  • 団体信用生命保険料

その他の費用は、以下の通りです。

事務取扱手数料

変動金利<変動フォーカス>を選択した場合は「定率型」手数料、その他の金利タイプを選択の場合は「定額型」手数料となります。

定率型 借入金額×2.2%(税込み)
定額型 5万5,000円~

定額型には「安心パック」「安心パックW」など、他のプランもあります。

  • 安心パック:「団体信用介護保障保険」などが付いている
  • 安心パックW:「団体信用介護保障保険」「家事代行・ハウスクリーニングサービス」「病児保育サービス」などが付いている

付加されるサービス等によって事務取扱手数料の金額が異なってきますので注意してください。

電子契約利用手数料

電子契約を選択した場合、印紙税は不要です。ただし「電子契約利用手数料」として5,500円(税込み)かかります。

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借り換えたらいくらお得になるか計算してみよう

借り換えを検討したい金利の住宅ローンがいくつか見つかったら、実際に借り換えシミュレーションで詳細を確認してみましょう。新生銀行が提供している借り換えシミュレーションでは、以下の内容を入力することで借り換え後の総返済額や毎月の返済額が試算できます。

  • 現在の借入残高
  • 毎月の返済額
  • 最終返済月
  • 新たな希望借入期間
  • 希望する金利(変動・固定〇年など)
  • ボーナス返済の有無 など

正確に条件を入力することで、現在の住宅ローンと比べてどのくらいお得になるのか分かるので、ぜひ利用してみましょう。

また、借り換えシミュレーションでは事務取扱手数料などの諸費用も確認できますので、忘れずに確認してください。

借り換えシミュレーションは、多くの金融機関が提供しています。これらのツールの充実度も金融機関を選ぶ際の決め手となりますので、いくつか見比べてみることをおすすめします。

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借り換えでこんなこともできる!

住宅ローンを借り入れたときよりも低金利になっている場合、借り換えすることで総返済額を減らせる可能性が高くなります。しかし、借り換えの効果はそれだけではありません。

例えば、新生銀行の場合、住宅ローンの返済期間を延ばす代わりに、毎月の返済額を減らすことが可能です。ただし、住宅ローン残年数を延ばすと、それだけ金利がかかる期間も伸びることになりますので、単に毎月の負担を減らしたいからと安易に住宅ローンの期間を延ばしすぎると、思っている以上に総支払額が増えてしまうことにもつながりかねませんので、銀行の担当者にしっかり相談して決めるようにしてください。

また、毎月の返済額は増えますが、住宅ローンの期間を短縮することもできます。住宅ローンの返済を早く終わらせたい人は借り換え時に返済期間を短縮すすることも検討してみてはいかがでしょうか。

諸費用を準備できない場合はどうする?

「借り換えはしたいけれど、諸費用が準備できない」ということがあるかもしれません。その際は、次のような対応を検討してください。

対応策1.諸費用も借り換え金額に含める

諸費用を借り換え金額に含むことができる金融機関もあります。住宅ローンの中に含むことができない場合でも、諸費用分だけ別途ローンが組めることもあるため、金融機関に相談してみてはどうでしょうか。ただ、諸費用分も借り入れた場合は、借入金額が増えることになりますので借り入れ後の返済負担が大きくなる点は認識しておきましょう。

対応策2.諸費用が安い住宅ローンを選ぶ

諸費用を抑えるためには、「保証料0円」「事務取扱手数料が定額型」といった住宅ローンを選択することも選択肢の一つでしょう。新生銀行では、保証会社を使わないため保証料は0円、事務取扱手数料も定額型で5万5,000円~(税込み)です。

  • 付帯サービスなどにより事務取扱手数料は異なります。

住宅ローンの借り換えには「長期固定金利に変更ができる」「低い金利に借り換えると総返済額を減らせる」などのメリットがありますが、まとまった金額の諸費用もかかります。そのため、借り換えを検討する際は、諸費用も含めてお得になるかを細かくチェックすることが大切です。

借り換えのメリットがあるかを確認する際は、以下のようなシミュレーションを活用すると全体の諸費用が把握しやすくなります。

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記事のおさらい

住宅ローンの借り換えを検討した方が良い時は?
  • 金利差年率1%以上
  • 住宅ローン残高1,000万円以上
  • 完済までの残年数10年以上

必ずしもすべてを満たす必要はないが、これらの条件にすべて当てはまるのならば、借り換えの検討をしても良い。

借り換え時にチェックしたほうが良い項目とは?

住宅ローンを借り換えする際には、金利以外にも事務取扱手数料や保証料などの諸費用についてチェックすることが必要です。

借り換え時にかかる諸費用とは?

事務取扱手数料、保証料・保証事務手数料、団体信用生命保険料、火災保険料、抵当権設定登録免許税・司法書士報酬、印紙税となっている。

  • 本稿の内容は2020年2月の情報を基に作成し2022年1月に更新したものです。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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パワースマート住宅ローンについて

  • 借入期間は5年以上35年以内(1年単位)、借入金額は500万円以上3億円以下(10万円単位)です。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
  • 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円(消費税込み)、お申し込みされない場合55,000円(消費税込み)、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
  • 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
  • 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
  • ご選択いただく金利タイプ、付帯サービスにより別途条件がございます。詳しくは新生パワーコール<住宅ローン専用>、新生銀行ウェブサイトにてご確認ください。

[2021年3月29日現在]