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住宅ローンの借り換えを考えたら要チェック!比較ポイントを徹底解説

住宅ローンの低金利が何年も続いているため、住宅ローンの契約をしたときと比べて、金利が下がっているなどの理由で借り換えを検討する人も多いのではないでしょうか。

また、住宅ローンは借り換えをすれば必ずお得になるとは限りませんが、団信(疾病保障)の見直しや、金利タイプの変更など、金利差による返済額の削減効果以外の借り換えメリットもあります。

今回は、住宅ローンの借り換え先を選ぶ時に考えておきたい比較ポイントについて解説していきます。

借り換えを検討する理由とは?

最初に、実際に住宅ローンの借り換えを行った人を対象とした調査の統計データを確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する理由には、どのようなものがあるのでしょうか。

住宅金融支援機構が公表している「2020年度 住宅ローン借換えの実態調査」の「金利タイプ別の借り換え理由」によると、回答の割合が多い順に次のような理由が挙げられています。

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから

出典)住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン借換えの実態調査」

このように「住宅ローンの返済負担の軽減」のために借り換えをした人が多いことがわかります。また、「金利上昇リスクに備えたいと考えた人」や、「住宅ローンの固定期間が終わって、変動金利に切り替わることに不安を感じた人」が一定数いらっしゃることがわかります。

借り換えをするメリットとは?

次に、住宅ローンの借り換えをするメリットを確認していきましょう。

総返済額を減らすことができる

上記の実態調査でも、たくさんの人が借り換え目的として挙げていますが、まず、低い金利の住宅ローンに借り換えることで総返済額を減らすことが期待できます。

団信の保障見直しができる

住宅ローン契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険金で返済されるのが「団体信用生命保険(団信)」のメリットですが、近年は、死亡や高度障害状態だけでなく、「がん」や「三大疾病」などで所定の状態になった場合に保険金で残りの住宅ローンを返済できる商品も出ています。

住宅ローンを借り換えて疾病保障を充実させられる可能性があることも住宅ローンの借り換えのメリットです。

金利タイプの変更ができる

もし、住宅ローンを10年、20年などの固定金利で契約している場合、その期間が終了しないと住宅ローンを契約した金融機関では金利タイプの見直しができません。

固定金利期間中に変動金利や長期固定金利に変更したい場合は、借り換えで希望の金利タイプに変更することができます。このように住宅ローンの金利タイプを変更できるのも借り換えメリットの1つと言えるでしょう。

修繕費用も借りることができる

住宅を購入してしばらく経つと、修繕したい箇所が出てくる可能性もあります。

新生銀行の住宅ローンも対応していますが、修繕(リフォーム)と住宅ローンの借り換えのタイミングを合わせることで、修繕費用(リフォーム費用)を住宅ローンの一部にできる可能性があります。

リフォーム資金を住宅ローンの一部にできるのも住宅ローンの借り換え時のメリットの1つです。(全ての住宅ローンがリフォーム資金に対応しているわけではありません)

返済期間を延ばすことができる

住宅ローンの中には、新生銀行のように借り換え時に残りの住宅ローンの返済期間を延ばすことができる住宅ローンもあります。

返済期間を延ばすと総返済額が増えやすいというデメリットもありますが、毎月の返済額を減らす効果が期待できます。住宅ローンの借り換えで毎月の家計の収支を大きく改善できる可能性もあります。

住宅ローン借り換えでお得になる条件とは?

次に住宅ローンの借り換え時に注意しておきたい条件をおさらいしておきましょう。

住宅ローンを借りている人のすべてが借り換えでお得になるわけではありません。一般的に、お得になるのは、以下の条件を満たした場合と言われることがあります。

  • 住宅ローン残高:1,000万円以上
  • 金利差:1%以上
  • 住宅ローン残りの返済期間:10年以上

1%未満の金利差や、1,000万円未満の残高、残りの返済期間が10年未満などの場合は、借り換えをすると、事務取扱手数料や諸経費を合わせると現状の総返済額より負担が大きくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。

ただし、「疾病保障の充実」「毎月の家計収支の改善」「リフォーム費用の手当て」など、住宅ローンの借り換えには様々なメリットもありますので、総合的に判断することが大切です。

借り換えする住宅ローンの選び方

続いて、借り換えする住宅ローンを選ぶ際にチェックしておきたいポイントを紹介します。

金利をチェック

住宅ローン金利は、金融機関ごとに異なります。各金融機関を比較してまずは低い金利のところを選びましょう。

金利タイプもチェック

これから金利が上昇すると予想する場合は、「全期間固定金利」に借り換えて金利上昇リスクに備えることも方法の一つです。

また、子どもの教育費がかかるようになり、しばらくは金利上昇リスクを避けたい場合は、子どもの在学期間中だけ固定金利にし、毎月の返済金額を固定させることもできます。

自分の希望する金利タイプが用意されているかだけでなく、その金利タイプの金利が魅力的なのかもチェックしておくようにしましょう。

最新の金利一覧はこちら

事務取扱手数料などをチェック

住宅ローンの事務取扱手数料は、金融機関ごとに異なります。金利が低い住宅ローンが事務取扱手数料も低いとは限りませんし、事務取扱手数料は高額になることも多いので、丁寧な確認が必要です。

住宅ローンの借り換えに伴う諸経費について

事務取扱手数料も諸経費の一部ですが、住宅ローンの借り換え時に必要な諸経費を全体的に確認しておきましょう。

先ほども触れた事務取扱手数料が、住宅ローンの借入金額で変動する定率型になっている場合、「借入金額×2.2%」など、借入金額に比例して事務取扱手数料も高額になることがあります。

例えば、3,000万円の借り入れの場合は、住宅ローンの借入金額の2.2%(税込)の事務取扱手数料がかかる場合、66万円(税込)になりますが、5,000万円の借り入れであれば110万円(税込)となります。

もし、住宅ローンの借り換えの金額が大きい場合、事務取扱手数料が借入金額を問わず定額となる住宅ローンを探してみるのもよいでしょう。

また、諸費用や保証料のチェックも忘れてはいけません。特に、保証料は無料の金融機関もありますが、保証料が別途発生する場合には大きな負担になることもあります。

「少しでもお得に住宅ローンの借り換えをしたい」と考えるのならば、保証料無料の金融機関を選ぶのもよいでしょう。

諸経費の詳細は、以下の通りです。

事務取扱手数料
  • 金融機関に支払うローン契約手続きの事務手数料
保証料・保証事務取扱手数料
  • 住宅ローンの返済ができなくなった場合、住宅ローンを契約した金融機関が保証会社から残った住宅ローンを支払ってもらうための保証料
  • 保証会社が代位弁済した場合、住宅ローンの契約者は保証会社へ返済を継続していく
  • 新生銀行は原則として保証会社を利用しないため、保証料は不要(※審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付すことをご提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではありません。)
団体信用生命保険料
  • 住宅ローン契約者が死亡や高度障害状態になった場合、保険金から残ったローンが支払われる
  • 加入必須としている住宅ローンも多い
  • 新生銀行では、銀行側が負担するため、契約者負担はなし
火災保険料
  • 住宅ローン完済までは、加入必須となっていることが多い
  • 建物が火災や自然災害などで損害を受けたときのための保険
抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
  • 住宅ローン契約時は、抵当権設定が必要なため、「登録免許税」として法務局(登記所)に納める費用、司法書士に支払う抵当権設定登記手数料
  • 司法書士に手続きを依頼する際の、司法書士への報酬が必要
印紙税
  • 住宅ローン契約書に貼付
  • 電子契約の場合は不要
新生銀行 住宅ローン諸費用・手数料はこちら

借り換えメリットをシミュレーションで確認!

借り換えをしたら具体的にどのくらいお得になるのかを知りたい場合は、各金融機関が用意しているシミュレーションツールを利用すると良いでしょう。

住宅ローンを提供している金融機関であれば、公式サイト上で「住宅ローンの借り換え効果」が確認できるシミュレーションツールを提供しています。

  • 現在の借入残高
  • 毎月の返済額
  • 現在のボーナス返済の有無(ある場合は返済額)
  • 現時点の最終返済年月
  • 借り換え後の借入希望金額
  • 希望する借入期間
  • 希望する金利タイプ

シミュレーションツール上で、上記のような項目を入力すると、借り換え後の総返済額、毎月の返済額、借り換え時に必要な諸経費額が算出されます。

借り換えでどの程度の経済的メリットを得られるのかが確認できます。

また、借り換え時に住宅ローンの返済期間を延ばすことができる金融機関のシミュレーションツールを使うことで、借り換え時に返済期間を延長することで、毎月の返済額をどれぐらい減らせるのかも確認できます。

金融機関によって提供する商品内容は異なりますが、返済期間の延長を考えている人は、返済期間を変えた場合に、「毎月の返済額がどのくらいになるのか」も確認しておくようにしましょう。

借り換えメリット
シミュレーションはこちら

借り換え時の必要書類と審査について

借り換えをしたい住宅ローン商品が見つかったら、必要書類と審査基準などについてもチェックしておきましょう。必要書類は、金融機関によって異なります。借り換え時の審査で必要な書類には、次のようなものがあります。

本人確認書類
  • 健康保険証
  • 運転免許証
  • パスポート(2020年2月4日以降申請のものは受付不可)
  • 個人番号カード
  • 住民票の写し
  • 公共料金の領収証
収入の審査に必要な書類
  • 住民税の課税証明書
  • 住民税課税決定通知書
  • 確定申告書の控え
  • 所得税の納税証明書
現在利用中の住宅ローンに関する書類
  • 返済予定表
  • 返済用口座の通帳
  • 給与・賞与明細
住宅ローン以外の借り入れがある場合
  • 返済予定表
  • 返済用口座の通帳
  • 給与・賞与明細
物件の審査に必要な書類
  • 重要事項説明書
  • 上記は、新生銀行で会社員・公務員が住宅ローン借り換え審査を申し込む際の提出書類例です。「発行6ヵ月以内」などの制限がある場合があるため、申込時は金融機関にご確認ください。

なお、提出書類からも分かる通り、借り換え時にも新規借入時と同程度の審査があります。今までの住宅ローンの返済状況も確認されるため、押さえておきましょう。

住宅ローンの借り換え手続きについても比較しよう

住宅ローンの借り換えを検討する際は、手続きのしやすさについてもチェックしておくことも大切です。例えば、金融機関によっては「仮審査→本審査」と審査が2段階になっているところも少なくありません。

急いで借り換えをしたい場合は、審査が2回あることで融資までの時間がかかる可能性もあります。手続きにかかる時間を少しでも短縮したい場合、新生銀行のように最初から本審査をしてくれる金融機関を探すことで早期の借り換えが可能となる場合もあります。

また、新型コロナウイルス感染症に罹患することが心配で、金融機関の店舗での相談が心配な人には、ビデオ通話や住宅ローン専門の電話相談窓口がある金融機関がおすすめです。(新生銀行ではビデオ通話や電話相談も実施しています。)

住宅ローンに関して気になる点やご相談したいことなどありましたら、お気軽にご相談ください。

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記事のおさらい

借り換えを検討する理由とは?

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから

借り換えする住宅ローンの選び方は?

  • 金利をチェック
  • 金利タイプもチェック
  • 手数料などをチェック
  • 本稿の内容は2020年4月の情報を基に作成し2022年2月に更新したものです。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
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当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
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  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
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[2021年3月29日現在]