住宅ローンの繰り上げ返済はした方がいい？得するためのコツを解説

期間短縮型とは

期間短縮型は、一部繰り上げ返済をすることで返済期間を短くするタイプの繰り上げ返済です。毎月の返済額が一定である「元利均等返済」、毎月の元金の返済額が一定である「元金均等返済」、いずれの返済方法でも考え方は同じです。住宅ローンを組んだ際に最終返済日が定年退職後になる予定の人は、資金に余裕がある時に期間短縮型の繰り上げ返済をすることで、定期的な収入がある現役世代のうちに完済が可能になる場合があります。

（筆者作成）

返済額軽減型

返済額軽減型は、元金の減少分とそれに伴い軽減される利息分が、毎月の返済額から引き下げられるタイプの繰り上げ返済です。返済期間（完済予定日）は変わりませんが、次の月の返済額がすぐに下がるため、一部繰り上げ返済をした実感が湧きやすい方法だといえます。

（筆者作成）

期間短縮型と返済額軽減型どちらが良い？

2種類の一部繰り上げ返済の方法のうち、どちらが優れているということはありません。それぞれ得られる効果が異なります。

利息込みの総支払額を減らす効果は、期間短縮型が優れています。住宅ローンの支払い利息は、元金と返済期間によって決まりますが、期間短縮型は、元金が減り、返済期間も短くなるため、返済期間は短くならない返済額軽減型よりも、支払い利息を減らす効果が大きくなります。

一方、返済額軽減型は毎月の返済額を下げられるため、すぐに家計の収支を改善する効果があります。

どちらも選べる金融機関であれば、2つの繰り上げ返済を活用することで、返済期間の短縮と毎月の返済額の軽減を同時に進めることもできます。

ライフイベントに必要な資金

「借金は早く返してしまいたい」というのは、多くの人が持つ想いです。しかし、繰り上げ返済を急ぐあまり、ライフイベントに必要な資金が足りなくなってしまわないように注意しましょう。資金が足りないために、住宅ローンよりも高い金利で借り入れをすることになってしまったら、本末転倒です。

繰り上げ返済後の万が一の際の必要保障額

ほとんどの金融機関の住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯されています。団信は、債務者に万が一のことがあった際に、残債分の保険金が支払われる保険です。
繰り上げ返済を急いだために、金融資産がほとんどない状況で、万が一のことが起きてしまうと、「遺族に家は遺せたけど、金融資産は遺せなかった」ということになりかねません。
団信以外の生命保険の保障内容や金融資産を鑑みて、万が一の際の必要保障額が確保されているかを確認してから繰り上げ返済を判断しましょう。

住宅ローン控除の税額控除の減少額

住宅ローン控除の税額控除額は、年末の住宅ローン残高に控除率を乗じて計算します。繰り上げ返済による支払い利息の軽減額と、失う税額控除額を比較して判断することが大切です。

たとえば、（1）すぐに繰り上げ返済する場合、（2）住宅ローン控除を利用しきってから繰り上げ返済する場合、を比較し、利息の軽減額は（1）の方が15万円多くても、住宅ローン控除の税額控除額は（2）の方が25万円多い場合は、住宅ローン控除を使い切ってから繰り上げ返済をした方が有利、ということになります。

借り入れ時期、借入金利、借入額によって（1）と（2）のどちらが有利かは異なるため、具体的に計算をしてみることが大切です。

手数料・手続き方法等の決まり事

繰り上げ返済は、金融機関によって手数料がかかる場合とかからない場合があります。また、手続きをインターネットのみでできる場合と書類の提出が必要な場合があるなど、金融機関によって決まり事が異なります。繰り上げ返済を積極的にする予定の人は、金融機関選びの際に確認をしておきましょう。