リバースモーゲージとリースバックの違いは？メリット・デメリットを解説！

金融機関の独自のリバースモーゲージとは

「独自のリバースモーゲージ」は、一般的に借り入れ資金を、生活資金、リフォーム資金、住み替え資金、各種ローンの返済などに使うことができます。使い道の自由度は、後述する「リバースモーゲージ型住宅ローン」よりも高いといえます。

ただし、独自のリバースモーゲージは、担保不動産の価値が下落し、借り入れ残高が融資可能額を超えてしまうと、一部返済が必要になる設計になっていることが一般的です。不動産価格が大幅に下落した場合に、「生存中は元本の返済をしなくていいと思っていたのに誤算だった」ということが起きえるということです。

住宅金融支援機構の【リ・バース60】を活用したリバースモーゲージ型住宅ローンとは

「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、住宅金融支援機構の【リ・バース60】を各金融機関が窓口となって提供している商品です。資金使途は、「住宅購入」「建て替え」「リフォーム」「住宅ローン借換え」などの住宅に関連することに限られ、生活資金等には利用できない点が前述の「独自のリバースモーゲージ」との違いです。

金融機関によっては、担保不動産の売却資金が借入額を下回っても、債務が相続人に引き継がれない「ノンリコース型」の契約を選べます。
また、担保不動産の査定を、申し込み時の1回のみとしている金融機関で借りれば、不動産価格下落によって急に返済を迫られるようなことはありません。

ノンリコース型を扱っており、担保不動産の査定は申し込み時のみ1回だけとしている金融機関の例として、SBI新生銀行が挙げられます。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリットは、自己資金を使うことなく、住環境を改善できる点です。「住宅購入」「建て替え」「リフォーム」をする際には、本来であれば自己資金を使うか、住宅ローンやリフォームローンを利用する必要があります。しかし、これらのローンを借りると、返済負担が家計を圧迫します。リバースモーゲージを利用すれば、生前中の返済負担は利息のみで済むため、家計への負担を軽めに抑えて住環境を改善することができます。ただ、金利は住宅ローンよりも高い傾向があります。

また、リバースモーゲージの利用対象者は、「50歳以上」または「60歳以上」などの要件になっていることが多く、年齢が高い人向けの商品になっています。年齢を理由に、住宅ローンやリフォームローンを諦めていた人でも対象になりえます。ノンリコース型であれば、遺族の負担を心配せずに借りられる点もメリットです。

しかし、利払いに加えて固定資産税や修繕費用などの持ち家の維持費は引き続きかかる点、資金使途が限定されている点はデメリットだといえます。また、利払いが変動金利の場合は、金利が上昇した時に支払い利息が上昇することがあるため、注意が必要です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットは、売却資金は自己資金であるため、資金使途が自由な点です。また、固定資産税等の物件の維持費は保有者である買取業者の負担になる点もリースバックの良さです。リバースモーゲージは年齢が高い人向けといいましたが、リースバックの対象者は若年層〜高齢者まで広くなっています。

ただ、家賃の支払いが家計の負担になるのはデメリットです。家計が赤字になり、売却資金などの金融資産を使い切ってしまうと、家賃が払えなくなり転居せざるを得なくなる可能性もあります。収支計画を立ててから判断することが大切です。

また、リースバックの売却価格は、一般的な取引価格よりも安めになる傾向があるといわれています。周辺の物件の取引事例を参考にしてから、売却価格の交渉をしましょう。