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住宅ローンの借り換えはタイミングが大事?借り換え時の注意点について解説

借り換え時の注意点

日本では、長い間低金利が続いています。住宅ローンを契約した時よりも今の金利が低い人も多く、「借り換えるとお得になるのでは?」と考えていることがあると思います。

住宅ローンの借り換えを考える時に、一番気になるのが借り換え前後の住宅ローン金利の差です。金利差を気にするのは間違いではありませんが、金利差だけにとらわれていてはいけません。借り換えた後に後悔しないように、借り換え時には、金利以外にも考慮しないといけない点がいくつもあります。

借り換えをする理由とは?

住宅金融支援機構が公表している「2020年度 住宅ローン借換えの実態調査」によると、金利タイプ別の借り換え理由として多かったのは、以下の回答です。

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから

特に、「金利が低くなるから」「返済額が少なくなるから」は、すべての金利タイプ(借り換え後)で、回答が多くなっています。また、借り換え後に固定金利を選択した人は「今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから」という理由を挙げている人が多い傾向です。

この結果から、多くの人が住宅ローンの借り換えによって「適用金利を下げる」「返済額を減らす」といったことを期待していることがうかがえるでしょう。

同じ銀行で借り換えは可能なのか?

現在自分が住宅ローンを借りている銀行に借り入れしている住宅ローンの条件よりもお得なケースがあるかもしれません。

しかし、同じ銀行内での借り換えは原則としてできませんので注意してください。例外として、「銀行の住宅ローンから同じ銀行で代理店として扱っているフラット35」へというように、異なる住宅ローンへの借り換えはできる場合もあります。

基本的に同じ銀行内での借り換えはできませんので、借り換えを検討する際は、現在の借り入れをしている銀行とは別の銀行を探すようにしましょう。

借り換えのデメリット・失敗するパターンとは

せっかく住宅ローンの借り換えをするならば、失敗はしたくないものです。借り換えを決める前に、住宅ローンの借り換え時のデメリットや失敗例についても知っておきましょう。

借り換えに関する費用が必要

一般的に、借り換え時は借り換え先の金融機関に支払う事務取扱手数料や保証料が新たに必要です。また、登記手数料などもかかります。それらの諸費用も総合的に考慮しながら借り換えを検討することが大切です。

一般的な団体信用生命保険の保険料は、金融機関が負担するケースも大半ですが、がん団信、3大疾病団信を付帯する場合、金利に上乗せされることもあるため、事前に上乗せ金利幅を確認しておきましょう。ご参考までに、借り換え時にかかる可能性がある費用を以下にリストアップしておきます。

  • 事務取扱手数料
  • 保証料・保証事務取扱手数料 *新生銀行では不要
  • 団体信用生命保険料 *新生銀行では不要
  • がん団信 *新生銀行では上乗せ金利0.1%
  • 火災保険料 *借り換え前の火災保険の継続も可
  • 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
  • 印紙税 *電子契約時は不要

借り換え時にかかる費用についてはこちらもご覧ください。

金利動向の読み間違え

今後金利が下がると思い、固定金利タイプから他行の変動金利タイプへの借り換えを検討したい場合もあるでしょう。しかし、予想とは違い金利が上昇してしまうと、総返済額が借り換え前よりも増える可能性もあります。

繰り上げ返済手数料が高かった

借り換えの際は、現在の住宅ローンを完済することが必要です。この際の繰り上げ返済手数料が数万円かかる銀行もあります。借り換えにかかる諸経費などと合わせると結構な負担になってしまう失敗ケースもあるので注意しましょう。

住宅ローン控除対象外になる可能性も

住宅ローン減税の対象となっている住宅ローンを借り換える場合は、借り換え後の住宅ローンの完済までの期間に注意しましょう。なぜなら、借り換え時に完済までの期間が短縮して、完済までの期間が10年未満(住宅によっては13年未満)になった場合、住宅ローン控除の対象から外れてしまうからです。

借り換えができないパターンについて

住宅ローンの借り換えができない場合もあります。どのようなケースなのかを確認しましょう。

同一銀行内での借り換え希望

前述の通り、同じ銀行内での住宅ローン借り換えは原則不可です。

健康状態に問題がある場合

借り換え時には、改めて団体信用生命保険に申し込むことが必要です。そのため、借り換え時に告知書で引っかかるような健康状態の場合、審査に通らず借り換えができない可能性もあります。

収入が減った場合

借り換え時の審査でも、返済比率(年収に占める年間返済額の割合)はチェックされます。例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、返済比率の目安は年収の30~35%程度です。借り換え希望額によっても異なりますが、収入が減っていると、返済比率をクリアできず借り換えができない場合もあります。

起業や転職したばかりの場合

起業や、転職したばかりなどで現在の勤務先の勤続年数が短すぎると、安定した収入があるとみなされず、審査に影響がでる可能性もあります。

ローンの延滞履歴がある場合

住宅ローンに限らず、他のローンで延滞の履歴がある場合は、審査に通過できず借り換えができない可能性が高くなります。

住宅ローンのローン残高や残年数を考慮して借り換えをしよう

借り換え時は、金利の差や手数料などの費用に加えてローン残高と残年数も確認しないといけません。なぜなら、残高や残年数によっては借り換えをしてもそれほどお得にならない場合があるからです。それでは、借り換えをしたほうが良いパターンについて詳しく見ていきましょう。

借り換えをしたほうが良いパターンとは?

住宅ローンの借り換えをする場合は、ローン残高と残年数をチェックしましょう。一般的に、借り換えをして得をするといわれるのは、以下の通りです。

  • 「ローン残高が1,000万円以上」
  • 「残年数10年以上」
  • 「金利差が1%以上」

借り換えにかかる諸費用を考えて、この条件を満たしているか否かを確認しておくことをおすすめします。

金利差に気をつけよう

住宅ローンは、借り換え前より金利が低くなっても総返済額が大きくってしまうこともあります。そのため、借り換え前後の金利差は十分に注意を払うことが必要です。具体的に、大切なポイントを見ていきましょう。

借り換えを検討したほうが良いのは金利差が1%以上を目安に

借り換え時には、借り換え前後の金利差の確認が重要です。一般的に、借り換えで得をする金利差の目安は1%以上といわれています。ただし、「住宅ローンの残高が多い」「残りの返済期間が長い」といったケースでは、1%未満でもメリットが出ることもあります。

金利差が1%未満でも借り換えがお得になるケースの詳細は、のちほどご紹介します。

変動金利は定期的に見直しがある

変動金利で借り入れしている人も注意が必要です。変動金利は、半年に1回など定期的に金利の見直しがあります。そのため、変動金利で契約している人は、すぐに借り換え手続きをするのではなく、見直し時の金利を確認した後に借り換え手続きを進めると良いでしょう。

金利が変化する時期も確認

金利が変化する時期にも注意しておきましょう。市場金利が上昇していきそうな時期には、変動金利から固定金利への変更を考える人も出てくるかもしれません。ただ、変動金利が動きそうな時期は、すでに固定金利が上昇していることもあります。

市場金利が動き出し始めた場合は、慌てて借り換えすることは避け、じっくりと各金融機関の金利動向を見比べてから借り換えを決めるようにしてください。変動金利の住宅ローンの中には、半年に1回など、短い期間で見直しされる商品もあります。日ごろから、こまめに金利をチェックしましょう。

気になったら借り換えメリットシミュレーションでチェック!

住宅ローンを借り換えたらどの程度お得になるのか、そして毎月の返済額はどうなるのかを知りたい場合は、「借り換えメリットシミュレーション」で試算しておくようにしてください。入力する項目は、主に以下の通りです。

  • 借入金額
  • 借入年数
  • 金利設定
  • ボーナス返済の有無

これらを入力すると、次の内容が分かります。

  • 総返済額(借入希望金額+利息)
  • 毎月の返済額
  • 借り換えのメリット
  • 諸費用

新生銀行の「借り換えメリットシミュレーション」についてはこちらからご確認ください。

借り換えメリット
シミュレーションはこちら

金利差1%未満でもお得になる?借り換えの常識を覆す!金利差0.5%でも借り換え効果あり

上述した通り、住宅ローンの借り換えでお得になる目安の金利差は、1%以上必要とされています。しかし、借り換える住宅ローンによっては1%未満であってもお得になるケースがあるでしょう。

例えば、新生銀行では、事務取扱手数料も定額型・定率型の2つがあるため、定額型の場合、借入金額が多くなる場合でも負担を抑えることが可能です。
*「変動金利<変動フォーカス>」選択時のみ定率型となります。

以下で借入金額ごとの「定額型」「定率型」の事務手数料を比較してみましょう。

定額型
事務取扱手数料
定率型
事務取扱手数料
1,000万円借り入れ 5.5万円
団体信用生命保険のみ付帯した場合の
事務取扱手数料
22万円
5,000万円借り入れ 110万円
2億円借り入れ 440万円
  • 事務取扱手数料は税込
  • 定額型事務取扱手数料は、選択する金利サービスや付帯サービスによって異なる場合があります。

では、現在金利年1.15%で借入中の住宅ローンを新生銀行の定額型事務取扱手数料で借り換えた場合、どの程度お得になるかを確認しましょう。
* 提示している金利は、金利差0.5%を表すための仮定のものです。また、シミュレーションは概算のため、実際の返済額と若干異なる場合もあります。ご了承ください。

【借り換え前】

  • 当初借入額:3,500万円(2005年10月返済開始)
  • 借入期間:35年
  • 完済年月:2040年9月(2022年5月時点で残り18年4ヵ月)
  • 2022年5月時点の借入残高:約2,007万7,983円
  • 現在の住宅ローン金利:年1.15%(固定35年)
  • 元利均等返済
  • ボーナス返済なし

【借り換え後】

  • 借換えでの借入額:2,000万円
  • 借入期間:18年
  • 借り換え後の金利:年0.65%(完済まで金利は変わらないものとします)
  • 元利均等返済
  • ボーナス返済なし
借り換えない場合
*残高2,007万円で計算した場合
借り換える場合
*借入額2,000万円、借入期間18年で計算
借り換えメリット
毎月の返済額 約10万1,265円 約9万8,139円 約▲3,126円
年間返済額 約121万5,180円 約117万7,668円 約▲3万7,512円
総返済額 約2,227万8,300円
*残高分の総返済額です。
約2,120万2,658円 約▲107万5,642円

金利が年0.5%違うだけで総返済額は約108万円お得になります。ただ、本当にお得なのかを知るためには、諸費用がどの程度かかるかもチェックしないといけません。例えば、新生銀行で借り換え時に、定額型事務取扱手数料を選択した場合の諸費用は、以下の通りです。

保証料 0円
団体信用生命保険 0円
事務取扱手数料(定額型) 5万5,000円
司法書士報酬 8万円
*概算
抵当権設定登録免許税 8万円
*普通抵当権
印紙税 2万円
(借り換え2,000万円の場合)
*電子契約の場合は不要
諸費用合計 約23万5,000円

諸費用を負担しても84万円ほどお得になることが分かります。このように、金利差があまりない住宅ローンでも、諸費用によってはメリットが出る場合もあるでしょう。そのため、住宅ローンの借り換えをする際は、しっかりとシミュレーションを行い、比較することをおすすめします。

借り換え手続きについても要確認!

住宅ローンの借り換えでは、金利差や諸費用の確認だけでなく、どのような手続きが必要かもチェックしてください。一般的な仮審査を経て本審査を行う金融機関の場合、借り換えまでに時間がかかることが予想されます。そのため、「早く借り換えしたい」と考えている場合、新生銀行のような本審査1回の金融機関を選ぶことも選択肢の一つです。

住宅ローン借り換え手続きについての記事はこちらもご覧ください。

借り換えの流れについて

では、新生銀行住宅ローンの借り換えの流れを確認しておきましょう。

  1. 借り換えの申し込み

    ウェブ上、もしくは郵送で借り換え申し込みができます。お急ぎの場合は、ウェブ申し込みを選びましょう。郵送の場合は、サイトから申込書をダウンロードしてください。

  2. 新生銀行から審査に必要な書類の案内があります。

    郵送申し込みの場合は、約5営業日を目安に届けられます。ウェブ申込の場合は「住宅ローン マイページ」から確認してください。

  3. 必要書類提出

    郵送の場合は、返信用封筒で提出、ウェブの場合は「住宅ローン マイページ」からアップロードで送ります。

  4. 審査結果の案内

    審査結果が郵送または電話で通知されます。

  5. 現在借入中の住宅ローン完済の連絡

    現在契約している住宅ローンの完済の連絡をします。完済日は、新生銀行へ借り換えの申し込みをした日から4~5週間後に設定してください。完済日当日には、抵当権抹消書類が必要となるため、借り換え前の金融機関から書類を受け取れるよう手配しておくことが重要です。

  6. 契約内容の確定

    電話で新生銀行担当者と契約内容(借入金額・借入期間・金利など)の打ち合わせを行い、確定します。

  7. 契約

    電子契約、もしくは書面で契約手続きを行います。

  8. 融資実行

    融資が実行され、借り換え前の住宅ローンを完済。以降、新生銀行への住宅ローン返済が始まります。

住宅ローン借り換えのもう一つのメリット

ご紹介の通り、現在利用中の住宅ローンと金利差が1%以上、ローン残高が1,000万円以上あるなどの条件を満たし、かつ金利差がそれほどなくとも手数料定額型を選択した場合には、新生銀行では借り換えメリットが出やすくなっています。

ただ、住宅ローン借り換えのメリットはそれだけではありません。その他にもメリットがあります。

それは「完済までの年数を延ばし、毎月の返済額を減らす」というものです。例えば、残年数10年の住宅ローンを15年ローンに借り換えると毎月の返済額を減らすことができます。「毎月の返済負担が大変」という人はこのような借り換えを検討してみるとよいでしょう。

金利差があれば、借り換えで毎月の返済額だけでなく総返済額も減らすことができる場合があります。

借り換え前
ローン残高:2,000万円
残年数:13年
借り換え後
借入希望金額:2,000万円
借入希望年数:15年
金利 年1.5% 年0.65%
毎月の返済額 14万1,190 円 11万6,645 円
総返済額*1 2,203万7,692 円 2,100万870 円
借り換え前
ローン残高:2,000万円
残年数:13年
金利 年1.5%
毎月の返済額 14万1,190 円
総返済額*1 2,203万7,692 円
借り換え後
借入希望金額:2,000万円
借入希望年数:15年
金利 年0.65%
毎月の返済額 11万6,645 円
総返済額*1 2,100万870 円

どちらも「ボーナス返済なし」を選択

  • 総返済額は借入期間中金利が変動しなかった場合のシミュレーションとなります。
    この例では、借り換えで返済年数を2年延ばしても総返済額が100万円以上お得になりました。

ただし、住宅ローン借り換え時は事務取扱手数料などの費用がかかることを忘れてはいけません。借り換えで毎月の返済金額が減ったとしても、諸費用負担が重くなる可能性がある点も確認しておきましょう。
上記のように借り換えたときにかかる諸費用の例は、以下の通りです。

事務取扱手数料 5万5,000円
司法書士報酬 8万円
抵当権設定登録免許税 8万円
印紙税 2万円
合計 23万5,000円

これは、新生銀行で借り換えをした場合のシミュレーションおよび諸費用の例ですが、他の金融機関の場合、上記以外にも「保証料」などがかかる場合もあります。事務取扱手数料は、金融機関によって大きく異なりますので、よく比較して決めましょう。

借り換え手数料についてはこちらの記事もご覧ください。

新型コロナウイルス拡大は住宅ローン借り換えに影響がある?

新型コロナウイルスの感染拡大もあり、景気の動向が心配な人も多いかもしれません。住宅ローンの返済についても、「給与が下がっていない」「少し給与や賞与が下がったが、削減幅が少ない」といった状況にあるうちに少しでも有利な条件の住宅ローンに借り換えを検討することも選択肢の一つです。

ただし、前述したように、住宅ローン借り換え時は、新規借入のときと同様の審査を避けることはできません。もし、給与が削減された状態や今後の見通しが立たない状況で住宅ローンの借り換えを申し込むと、審査に通らない可能性もあります。

借り換えを検討する際は、経済の動向も見極め十分にシミュレーションしながら検討していく必要があります。毎月返済を継続できるのかじっくりと考えてから実行に移しましょう。

新型コロナウイルスと住宅ローン借り換えについてはこちらの記事もご覧ください。

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記事のおさらい

住宅ローン借り換えをした方が良いパターンとは?

住宅ローンの借り換え時に、ローン残高と残年数をチェックしましょう。一般的に下記のいずれかに該当する場合、借り換えをして得をするといわれております。

  • 「ローン残高が1,000万円以上」
  • 「残年数10年以上」
  • 「金利差」

借り換えする理由

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから
  • 本稿は2021年10月に作成し2022年3月に更新したものです。
執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。住宅ローンのご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>を除く各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
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  • ご選択いただく金利タイプ、付帯サービスにより別途条件がございます。詳しくは新生パワーコール<住宅ローン専用>、新生銀行ウェブサイトにてご確認ください。

[2021年3月29日現在]