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住宅ローンの平均返済額はいくら?適正な借入額の考え方を解説

住宅ローンをこれから組む方は、既に住宅ローンを借りている人たちの「一般的な平均返済額はいくらなのだろう」という気になることがあると思います。

日本は低金利が続いているため、金利負担が少ないことを理由に、高額な借り入れをする方が少なくありません。しかし、もし金利が上昇してしまうと借入額が大きい方ほど金利負担が増加し、返済額が上昇してしまいます。

既に住宅ローンを借りている人たちの平均借入額や平均返済額を把握することは、自身の借り入れ金額が多すぎないかをチェックすることにもつながります。

このコラムでは、住宅ローンの平均返済額と、自身にとっての適正な借入額の考え方を解説します。

年間の平均返済額を解説

国土交通省の住宅市場同行調査の資料に基づき筆者が作成した下記グラフによると、注文住宅、分譲戸建、分譲マンションといった「新築物件」を購入した方の住宅ローンの年間返済額は、近年120万円前後で推移していることがわかります。

特に分譲マンション購入者の返済額が高騰していることがうかがえます。一方で、中古戸建、中古マンションといった「中古物件」を購入した方の年間返済額は100万円前後となっています。これだけを見ると返済負担が少ない中古物件がリーズナブルに感じますが、中古物件は修繕積立金などの維持費が高騰している場合もありますので、一概にコスト安とはいいきれません。また、新築物件もいずれは老朽化による修繕積立金などのコストの増加が見込まれますので、将来のコストも鑑みて住宅ローンの借入額を決める必要があります。

(出所)住宅市場動向調査(国土交通省)に基づき筆者作成

年収に占める住宅ローンの割合を解説

年収に占める住宅ローンの返済額のことを「返済負担率」といいます。
返済負担率が平均を超えている方は、家計に占める住宅ローンの割合が比較的重くなっているといえます。下記のグラフを見てわかるとおり、2011年度〜2020年度の返済負担率は物件の種類によって多少の差はあるものの、15%弱〜25%弱を挟んで上昇と下落を繰り返しています。
例えば、返済負担率が30%を超えている方は、平均値を超えているので注意する必要があります。このように自身の返済負担率を平均値と比較すると借りすぎを防止できます。また、住宅ローンの審査時は、カードローンやフリーローンなど、住宅ローン以外のローンの返済額も含んで返済負担率で審査されます。また、返済負担率は将来の収入によって変化する点にも注意する必要があります。

(出所)住宅市場動向調査(国土交通省)に基づき筆者作成

不動産価格の平均値は上昇傾向

近年新築分譲マンションの価格が高騰していることは、周知のことと思います。また、新築分譲マンションは広告などで価格が掲示されており、比較的消費者の目に触れやすいため、ここでは、戸建と中古マンションの住宅価格の推移を見てみます。

新築戸建住宅の価格の推移

公益財団法人東日本不動産流通機構の首都圏不動産流通市場の動向(2021年)(以下、同資料)によると、新築戸建住宅の価格は、2011年〜2020年にかけてはほぼ横ばいの状況でした。しかし、2021年は急激に上昇しています。

(出典)首都圏不動産流通市場の動向(2021年)公益財団法人東日本不動産流通機構のデータに基づき筆者作成

まず、2021年は、住宅ローン控除の駆け込みを狙った需要があった年です。2021年中の一定の期限までに新築住宅を購入すると、住宅ローン控除は最大で480万円(認定住宅の場合は600万円、中古住宅の個人間売買のような特定取得ではない場合は10年間の合計で200万円)まで利用することができました。

2022年から住宅ローン控除の額が縮小される可能性が高かったため、駆け込み需要が生じたものと思われます。

また、新型コロナウイルス感染症対策のためにとられたリモートワークの措置が日常化してきたことも、住宅の需要を喚起させた要因の1つだと考えられます。さらに、銀行同士の競争原理により、低金利で保障が手厚い優れた住宅ローン商品が提供されてきたことも住宅市場には追い風になっていると思われます。

一方で、同資料によると、新築戸建住宅の成約件数と新規登録件数は共に2021年の数字が2020年を大きく下回っています。新築戸建住宅の成約価格の上昇は、供給不足も原因の1つになっている可能性があります。

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中古戸建住宅の価格の推移

続いて、中古戸建住宅の価格の推移を見てみます。中古戸建住宅の価格の推移は緩やかな上昇傾向にあり、2021年の価格の上昇には目を見張るものがあります。先述した新築戸建市場に起きた住宅需要の波は、中古住宅市場にも影響したと思われます。

(出典)首都圏不動産流通市場の動向(2021年)公益財団法人東日本不動産流通機構のデータに基づき筆者作成

中古マンション価格の推移

下記グラフからも分かるとおり、2021年時点の中古マンションの成約価格は9年連続で上昇しています。同資料によると2011年に38.93万円だった㎡単価は、2020年には59.81万円に上昇しました。取引されている物件の広さの平均は65㎡前後であり、特に大型物件の取引が増加したわけではなさそうです。需要の強さが物件価格を押し上げているのだと考えられます。

(出典)首都圏不動産流通市場の動向(2021年)公益財団法人東日本不動産流通機構のデータに基づき筆者作成

適正な住宅ローンの借入額とは

上述のとおり、2021年度は戸建、マンション共に住宅の成約価格が高騰しました。今後も不動産価格が高騰し続けた場合は、年間返済額と返済負担率の平均値も上昇する可能性があります。
住宅ローンの借入額は、平均に合わせれば安心とは限りません。家計に合った金額にする必要があります。適正な借入額は以下の手順で計算するのがおすすめです。

  1. 将来の収入金額の推移をシミュレーションする
  2. 将来の支出金額の推移をシミュレーションする
  3. 無理のない毎月の返済額と返済期間を計算する
  4. 借入額と頭金を計算する

収入金額の推移は、住宅ローンの返済中に出向や再雇用などで収入が変化する可能性がある方は、保守的な金額で見積もっておきましょう。
支出金額のシミュレーションは、子供の大学の学費などの大きな出費がある時期に、金融資産が枯渇しないかを確認するために行います。住宅費用は住宅ローンの返済額だけでなく、住宅の修繕費用やマンションの管理費、固定資産税なども忘れず計上する必要があります。
何度かシミュレーションを繰り返し、無理のない毎月の返済額と返済期間を求めることができれば、銀行のウェブサイトに掲載されている住宅ローンシミュレーションで、借り入れ可能額を計算することができます。また、資産に余裕がある方は頭金を入れることで、住宅ローンの借入額を抑えられます。

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世帯に合った借り入れ金額を考えよう

住宅ローンを組む際に、統計上の平均返済額を参考にすることは大切です。その上で世帯に合った借り入れ金額を考えてみましょう。最近はオンライン相談ができる銀行が増えているので、返済計画の立て方に迷ったときは銀行に相談してみることをおすすめします。

<資料・出典>
住宅市場同行調査 政府統計の総合窓口(e-Stat)
国土交通省 住宅ローン減税制度の概要
首都圏不動産流通市場の動向(2021年)公益財団法人東日本不動産流通機構

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記事のおさらい

住宅ローンの年間返済額の平均は?

「新築物件」を購入した方の住宅ローンの年間返済額は、近年120万円前後で推移しています。「中古物件」を購入した方の年間返済額は100万円前後となっています。

住宅の平均価格はいくら?

  • 新築戸建住宅の平均価格:3,902万円
  • 中古戸建住宅の平均価格:3,451万円
  • 中古マンションの平均価格:3,869万円
  • 本稿は2022年2月に作成したものです。
執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFPR
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

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パワースマート住宅ローンについて

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  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
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  • 銀行ウェブサイトまたは新生パワーコール<住宅ローン専用>(0120-456-515)にて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
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[2021年3月29日現在]