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住宅ローンには審査基準がある!住宅ローンの審査に影響する項目をチェック

住宅ローンは住宅購入資金を借り入れるためのローン商品ですが、誰でも利用できるわけではありません。

金融機関による住宅ローンの審査に通過した人にしか、住宅ローンを利用することはできません。

今回は、住宅ローンの審査基準や住宅ローンの審査の中身について解説していきたいと思います。

まずは住宅ローンの申込条件を確認!

住宅ローンを申し込む時には収入などの各金融機関が定める利用条件を満たしておくことが必要です。利用条件は金融機関により異なりますが、ここでは新生銀行の主な利用条件をご紹介します。

  • 申込時年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢が80歳未満
  • 団体信用生命保険へ加入できること
  • 連続した就業2年以上、前年度税込み年収が300万円以上の正社員もしくは契約社員
  • 自営業の場合は業歴2年以上で2年平均300万円以上の所得であること
  • 日本国籍、もしくは永住許可を得ている人、永住許可がない場合は配偶者が日本国籍、または永住許可を得ており、かつ配偶者が連帯保証人となること

新生銀行の住宅ローンを利用するには、少なくとも上記の利用条件を満たす必要があります。また、夫婦それぞれが契約者になるペアローンの場合は以下の条件も満たす必要があります。

  • 合算借入申込額が500万円以上
  • 物件の名義を夫婦2人の共有名義とする
  • 他にも物件などの審査項目があります。

住宅ローン審査の流れ

続いて、住宅ローンの審査の流れについて確認していきましょう。ここでも、新生銀行の住宅ローンの審査の流れを例に紹介していきます。

審査の申し込みと必要書類の提出

WEB、もしくは郵送で申し込みができます。早く手続きを行いたい場合は、WEB申込がおすすめです。郵送の場合は、新生銀行のウェブサイトから申込書をダウンロード、もしくは請求した資料に同封されている申込書に必要事項を記入して返送してください。

新生銀行の場合、審査に必要な書類は「住宅ローン マイページ」と呼ばれるWEBサイトからアップロードすることができます。

郵送での提出も可能です。郵送で申し込んだ場合は申込書の情報をもとに必要書類の案内が送られてきますので、返送してください。

なお、金融機関によっては、借入可否を事前に審査する「仮審査」を行った後に、通過した人のみ「本審査」を受けるという流れの場合もあります。新生銀行の場合は本審査1回のみとなります。

提出された必要書類をもとに審査を行う

提出された書類をもとに銀行による審査が行われ、希望借入金額や返済期間、対象物件の担保評価額などが決まっていきます。

新生銀行の場合、審査結果は郵送または電話です。申込時点で新生銀行の口座を保有していない場合は、この時点で総合口座の開設も行われます。

契約内容確定

電話で担当者と話して、借入金額、借入期間、金利などの契約内容の条件を確定することになります。

詳しい商品内容の説明や契約に際しての注意事項の説明もこの時点で行われます。契約内容まで確定したら、契約手続きを行い、いよいよ融資実行です。

住宅ローン審査に必要な書類をチェック!

住宅ローンに申し込む際は、いくつかの書類を提出する必要があります。必要書類は、金融機関によって異なりますが、ここでは一般的な例をご紹介します。

  • 会社員・公務員が物件を購入・建築する場合の例です。
本人確認書類
  • 健康保険証
  • 運転免許証
  • パスポート(2020年2月4日以降申請のものは受付不可)
  • 個人番号カード
  • 住民票の写し
  • 公共料金の領収証
収入の審査に必要な書類
  • 住民税の課税証明書
  • 住民税課税決定通知書
  • 確定申告書の控え
  • 所得税の納税証明書
住宅ローン以外の借り入れがある場合
  • 返済予定表
  • 返済用口座の通帳
  • 給与・賞与明細
物件の審査に必要な書類
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建築工事請負契約書
  • 建築確認申請書
  • 建築確認済証
  • 物件パンフレット

金融機関によっては、「発行から6ヵ月以内」など条件が付く場合もあるため、申し込みの際はしっかりと確認するようにしてください。

住宅ローン審査で重視されること

続いて、住宅ローン審査で重視されることを確認しておきましょう。

ただし、基本的に金融機関は住宅ローンの審査内容を公表していません。そこで、参考になるのが住宅ローン取り扱い金融機関にアンケートを取った住宅金融支援機構の2020年度「住宅ローン貸出動向調査」です。

同調査によると、住宅ローン審査で重視度が増していると考えられる審査項目(複数回答)の第1位は「返済負担率(65.9%)」でした。返済負担率は、「毎月の返済額÷月収」で計算できます。一般的に、返済負担率は30~35%程度が妥当といわれていますが、本当に毎月返済できるのかよく考えてから希望借入額を決めることが大切です。

重視される項目の第2位は「職種・勤務先・雇用形態(45.3%)」、第3位が「借入比率(借入額÷担保価値)(39.0%)」、第4位は「借入者の社会属性(30.7%)」でした。

ただし、上述したように金融機関では審査基準を公表していないため、あくまでも目安として考えておいてください。

住宅ローン審査に通らない理由

住宅ローン審査が通らない理由は多岐に渡りますが、代表的なものを考察してみましょう。

借入時や完済時年齢が高すぎる

住宅ローンでは、80歳前後で完済することが申込条件となっていることが多い傾向です。借入時の年齢が高いと完済までの期間が短くなるため、審査に通らない可能性があります。

他の借り入れが多い

カードローンなど、他の借り入れが多く、住宅ローンの返済ができるかが疑われる場合、審査に通らない可能性があります。

収入が不安定・起業したばかり

住宅ローンの返済は、長いと35年ほど続きます。起業したばかりの人や、収入が不安定な場合、毎月の返済を続けられるか不安視されるため、審査に通らない可能性があります。

転職したばかり

審査で勤続年数を重視する金融機関であれば、転職したばかりの人は審査に通らない可能性があります。

新生銀行では、年齢や年収などと合わせて、転職歴についても住宅ローン審査でチェックされます。申込書には、現在の勤務先だけでなく、以前の勤務先についても記載しないといけません。それらの情報も審査に通るかどうか影響する場合があります。

購入希望物件の価値が非常に低い

住宅ローンの返済が続けられなくなった場合、物件を売却し支払うことが必要です。購入希望物件の価値が低いと売却ができない可能性もあるため、審査に通らない可能性があります。

健康に問題がある

住宅ローン契約時は、団体信用生命保険(団信)に加入を条件としている金融機関もあります。その場合は、健康に問題があり、団信へ加入ができないと審査に通りません。
ただし、一部、団信加入が義務ではない住宅ローンもあります。

住宅ローン審査に通るためのポイント

住宅ローン審査で重視されることや、通らない理由を確認しましたが、通るためのコツはあるのでしょうか。ここでは、2つのポイントについてご紹介します。

その1:借入希望金額を低くする

借入希望金額が高くなるほど、年収や信用情報などを厳しくチェックされます。そのため、借入希望金額を低めにして申し込みをすることも一つの方法です。

その2:夫婦で住宅ローンを組む

借入希望金額が大きすぎることが理由で住宅ローン審査に通らない場合は、夫婦それぞれが契約者となる「ペアローン」を組んで借入可能額を増やすことも可能です。両名とも団信に加入できるため、死亡・高度障害状態になった際は、該当者の分の残債は保険金で支払われます。

ただし、夫婦どちらも審査に必要な書類を準備する必要があるため、契約の際は事務手数料などの費用が2人分かかる点は押さえておきましょう。また、夫婦の収入を合算して住宅ローンを申し込む方法もあります。この場合は、契約者が1名となるため、契約関連費用は1名分しかかかりません。

しかし、契約者ではなく収入合算者に万が一のことが起きた場合は、団信からの保険金は支払われないため、返済がそのまま継続する点は注意が必要です。

住宅ローン審査に通らなかったらどうする?

住宅ローン審査に通るためのポイントに気を付けていても、本当に通過できるのかどうか不安な人もいるのではないでしょうか。そこで、住宅ローンに通らなかった場合、どうすればいいのかについても押さえておきましょう。

他の金融機関を検討する

住宅ローンの審査通過条件は、金融機関によって異なります。一つの金融機関で審査に通らなかったとしても、他社で通過する可能性はあるため、他社で住宅ローンを検討することも有効な手段です。「何回も審査するのは時間がかかって困る」という場合は、新生銀行のように本審査のみで審査を行う金融機関も検討してはいかがでしょうか。

条件を整えて再度審査に申し込む

現在の借り入れを完済するなど、条件を整えて再度同じ金融機関で申し込むことも方法の一つです。ただし、一般的に審査落ちした理由は金融機関側から教えてもらえません。そのため、審査が落ちた理由に心当たりがある人向きの方法といえます。

住宅ローンの審査基準は、各金融機関で異なります。また、仮審査・本審査と複数回にわたって審査が行われる金融機関が多い傾向です。「なるべく早く審査を済ませたい」「早く契約したい」と考える人は、本審査1回のみの新生銀行の住宅ローンを検討してみてはいかがでしょうか。

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  • 本稿の内容は2020年2月の情報を基に作成し2022年2月に更新したものです。

参考リンク:

審査お申し込み条件

執筆者
田尻様

田尻宏子

たじり ひろこ

  • 2級FP技能士
  • 証券外務員第一種

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  • 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利(半年型)タイプが適用となります。
  • 変動金利(半年型)タイプ、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
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[2021年3月29日現在]